Вопрос: Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов. На указанном земельном участке находились принадлежащие обществу на праве собственности объекты недвижимости - трехэтажное торгово-административное здание центра, здание склада, коммуникации, проходящие через земельный участок. В отсутствие соответствующих разрешений общество произвело демонтаж здания склада, а на месте снесенного строения возвело новое торговое здание, а также пристроило к торгово-административному зданию центра две пристройки. После чего общество обратилось в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство (реконструкцию) нежилых зданий. В качестве оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию обществу указано на то, что объекты уже построены, а на построенные объекты выдача разрешений на строительство законодательством Российской Федерации не предусмотрена. Может ли общество признать за собой право собственности на возведенные постройки?
Ответ: Право собственности на построенные здания может быть признано за обществом, если единственным признаком, относящим данную постройку к самовольной, является отсутствие разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объектов в эксплуатацию, к получению которых общество принимало меры - обращалось в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство, хотя бы и после того, как объекты были построены. При этом необходимо, чтобы сохранение самовольных построек существенно не нарушало градостроительных, строительных норм, а также не нарушало прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создавало угрозу жизни и здоровью граждан.
Обоснование: В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно п. 2 ст. 260 ГК РФ на основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.
Пунктом 1 ст. 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ).
Также в п. 2 ст. 263 ГК РФ закреплено, что, если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 ГрК РФ документы.
Согласно разъяснениям, указанным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
При этом в Постановлении от 29.04.2010 N 10/22 не содержится условий о том, когда заинтересованное лицо должно обращаться за разрешительной документацией - до начала возведения самовольной постройки, в процессе ее возведения или после окончания строительства.
В соответствии с п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" в случае создания объекта недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом, так как по смыслу ст. 222 ГК РФ нарушение указанных норм и правил является существенным именно постольку, поскольку создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из приведенных положений следует, что право собственности возможно признать лишь в случае доказанности того, что самовольные строения не нарушают требования градостроительных, строительных норм, не создают угрозу жизни и здоровью людей, а также того, что создавшее их лицо принимало меры к легализации построек.
Обращаясь к судебной практике, отметим, что в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 02.11.2012 N А03-4451/2012 указано, что требование удовлетворено, поскольку подтверждено обращение с соответствующим заявлением, самовольные строения не нарушают требования пожарной безопасности, не создают угрозу жизни и здоровью людей. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Из данного обоснования следует, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Е.А.Горохова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
20.01.2013
