Вопрос: Индивидуальный предприниматель заключил с ООО договор аренды нежилого офисного здания, из которого следует, что арендатор вправе передавать нежилое здание полностью или по частям в субаренду. Предприниматель передал организации в субаренду первый этаж нежилого помещения, в котором организация-субарендатор разместила магазин для розничной реализации и склад для хранения пиротехнических изделий с соблюдением всех норм законодательства, в том числе требований пожарной безопасности.
Арендодатель возражает против размещения пиротехнических изделий в здании и утверждает, что разрешения на подобное использование здания не давал. Правомерна ли позиция арендодателя с учетом того, что в договоре аренды не было оговорено, как именно должно использоваться здание?
Ответ: В связи с тем что арендатору принадлежит право владеть рассматриваемым объектом недвижимого имущества, а также использовать его для передачи в субаренду полностью или по частям, договором аренды не установлено, как именно должно использоваться здание, реализация и хранение пиротехнических изделий в рассматриваемом случае осуществляются с соблюдением всех требований законодательства РФ, по нашему мнению, позиция арендодателя является неправомерной.
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Из п. 3 указанной статьи следует, что, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Как вытекает из п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", п. 2 ст. 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.
Требования пожарной безопасности при распространении и использовании пиротехнических изделий утверждены Постановлением Правительства РФ от 22.12.2009 N 1052. Запрета на реализацию и хранение пиротехнических изделий на первых этажах нежилых зданий указанные Требования не предусматривают.
Учитывая изложенное, в связи с тем что арендатору принадлежит право владеть рассматриваемым объектом недвижимого имущества, а также использовать его для передачи в субаренду полностью или по частям, договором аренды не установлено, как именно должно использоваться здание, реализация и хранение пиротехнических изделий в рассматриваемом случае осуществляются с соблюдением всех требований законодательства РФ, по нашему мнению, позиция арендодателя является неправомерной.
П.С.Долгополов
Юридическая компания "Юново"
28.03.2013
