Вопрос: Две организации заключили договор аренды здания. Во время действия договора аренды в арендуемом здании произошел пожар и оно полностью сгорело. В соответствии с заключением пожарной инспекции вина конкретных лиц не установлена, но причиной возгорания послужила неисправность проводки. Арендодатель предъявил требование к арендатору о взыскании ущерба, причиненного пожаром, так как обязанность по текущему ремонту здания лежала на нем.
Правомерна ли позиция арендодателя?
Ответ: Если две организации заключили договор аренды здания, которое во время действия договора полностью сгорело вследствие пожара, а в соответствии с заключением пожарной инспекции причиной возгорания послужила неисправность проводки (вина конкретных лиц не установлена), то требования арендодателя к арендатору о взыскании ущерба, причиненного пожаром, поскольку обязанность по текущему ремонту здания лежала на нем, следует признать неправомерными, так как обязанность по ремонту проводки не относится к текущему ремонту, следовательно, арендодатель должен самостоятельно поддерживать ее рабочее состояние и следить за тем, чтобы ее функционирование было безопасным.
Обоснование: На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Как указано в разд. 3 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее - Положение), ремонт производственных зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание или восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций.
По производственным зданиям и сооружениям всех отраслей народного хозяйства ремонтные работы подразделяются на два вида:
а) текущий;
б) капитальный.
Замена электропроводки (более 10%) относится к Перечню работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (Приложение 8 к Положению).
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что обязанность по ремонту проводки не относится к текущему ремонту, следовательно, арендодатель должен самостоятельно поддерживать ее рабочее состояние и следить за тем, чтобы ее функционирование было безопасным. Кроме того, ст. 210 ГК РФ указывает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная позиция содержится в судебной практике. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 17.05.2011 N КГ-А41/3998-11 указано, что замена электропроводки относится к Перечню работ по капитальному ремонту зданий и сооружений, и в таком случае отсутствует причинно-следственная связь между действиями арендатора и пожаром.
Т.Ю.Сергеева
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
25.07.2011
