Вопрос: Арендатор (ООО) здания неоднократно нарушал требования пожарной безопасности, что подтверждается актами органа Государственного пожарного надзора. Допущенные нарушения арендатор не устранил.
Является ли указанное обстоятельство основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендодателя (ОАО) в судебном порядке в случае, когда договором аренды предусмотрена обязанность арендатора соблюдать требования пожарной безопасности, однако в договоре не указано, что несоблюдение арендатором указанных правил может являться основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя?
Ответ: Неоднократное нарушение арендатором требований пожарной безопасности может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя на основании использования арендатором имущества с неоднократным нарушением условий договора аренды, даже если в договоре не указано, что несоблюдение арендатором названных правил может являться основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.
В силу ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий в силу ст. 310 ГК РФ не допускаются.
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя регулируется ст. 619 ГК РФ.
В силу п. 1 ч. 1 указанной статьи договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Также ст. 619 ГК РФ предусматривает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").
Имеется ряд судебных актов, в которых позиция судов при рассмотрении дел, связанных с досрочным расторжением договора аренды ввиду неоднократного нарушения арендатором предусмотренных договором обязательств, в том числе и несоблюдения требований пожарной безопасности, заключается в том, что допущенные и не устраненные арендатором в арендуемом помещении нарушения противопожарных норм являются основанием для расторжения договора аренды (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 25.08.2008 по делу N А45-10390/2007-15/316, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2012 по делу N А60-37402/2011).
На основании изложенного неоднократное нарушение арендатором требований пожарной безопасности может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя на основании использования арендатором имущества с неоднократным нарушением условий договора аренды, однако возможность удовлетворения требований арендодателя будет определена арбитражным судом с учетом фактических обстоятельств дела.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания "Юново"
26.06.2013
