Вопрос: Банк в рамках инвестиционной деятельности приобрел недвижимое имущество.
Данное помещение (недвижимое имущество) банк не планирует использовать непосредственно в банковских операциях, а планирует после проведенных доработок помещения (оборудования пожарной сигнализацией, проведения дополнительных электрических мощностей к данному помещению) сдать в аренду и получать доходы (выручку) от сдачи в аренду. После заключения договоров аренды и получения фактических платежей от всех арендаторов помещения банк планирует рассмотреть возможность продажи данного помещения с дополнительным доходом. Дополнительный доход банк планирует сформировать исходя из измененных качественных показателей помещения (дооборудования пожарной сигнализацией и увеличенными мощностями электросети), а также исходя из хорошего ежемесячного финансового потока от арендаторов (договоры аренды планируется заключить с розничными торгово-сервисными предприятиями и банками).
Является ли продажа недвижимого имущества, приобретенного ранее по договору купли-продажи в рамках инвестиционного проекта, торговой деятельностью, недопустимой для банка в соответствии с нормой, установленной в ст. 5 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности", или продажа банком недвижимости, приобретенной ранее в рамках инвестиционного проекта, относится к общей правоспособности банка и не входит в понятие торговой деятельности?
Ответ: Сделка предоставления банками имущества в аренду на платной основе ни к одному из перечисленных в ст. 5 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 "О банках и банковской деятельности" (далее - Закон N 395-1) запрещенных видов деятельности не относится, не выходит за пределы установленной для банков правоспособности.
В свою очередь, приобретение имущества с целью сдачи его в аренду торговую деятельность образовывать не будет, поскольку при приобретении отсутствует целевая направленность в последующей реализации этого имущества.
Однако ситуация будет обратной при продаже ранее сдаваемого в аренду имущества, если целью приобретения такого имущества являлась именно поСлед его продажа. При этом в данном случае сдача такого имущества в аренду в период между приобретением и продажей правового значения, на наш взгляд, иметь не будет.
По нашему мнению, в целях исключения риска инициирования регулятором признания обозначенной в тексте вопроса сделки совершенной с нарушением действующего законодательства банку целесообразно отказаться в решении уполномоченного органа о цели приобретения недвижимости от формулировок, указывающих целью приобретения в рамках инвестиционной деятельности последующую продажу недвижимости.
Обоснование: Правовое регулирование банковской деятельности осуществляется Конституцией РФ, Законом N 395-1, Федеральным законом от 10.07.2002 N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)", другими федеральными законами, нормативными актами Банка России. Кроме того, кредитные организации, являясь хозяйственными обществами (ст. 1 Закона N 395-1), осуществляют свою деятельность с соблюдением общих норм гражданского, трудового, налогового и иных областей права в части, не противоречащей вышеуказанным нормативным правовым актам.
Определенные Гражданским кодексом РФ общие положения о правоспособности юридического лица заключаются в следующем:
- гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (п. 1 ст. 1 ГК РФ);
- граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 49 ГК РФ также установлено, что юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных видов организаций, предусмотренных законом, могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом.
В силу п. 2 ст. 49 ГК РФ юридическое лицо может быть ограничено в правах лишь в случаях и в порядке, предусмотренных законом.
Именно такие запреты (ограничения) и содержатся в Законе N 395-1, в ст. 5 которого определена, помимо общеустановленной ГК РФ, правоспособность банков осуществлять наряду с банковскими операциями и сделками иные сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом согласно ч. 6 ст. 5 Закона N 395-1 кредитным организациям запрещается осуществлять производственную, торговую и страховую деятельность.
Ни в Законе N 395-1, ни в каких-либо нормативных актах Банка России не раскрыто толкование (понимание, определение) указанных выше запрещенных для кредитных организаций видов деятельности, в связи с чем консультанты считают возможным обратиться к следующим определениям, установленным законодательно:
производственная деятельность - совокупность действий работников с применением средств труда, необходимых для превращения ресурсов в готовую продукцию, включающих в себя производство и переработку различных видов сырья, строительство, оказание различных видов услуг (ст. 209 Трудового кодекса РФ);
торговая деятельность или торговля - вид предпринимательской деятельности, связанный с приобретением и продажей товаров (п. 1 ст. 2 Федерального закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации");
страховая деятельность (страховое дело) - сфера деятельности страховщиков по страхованию, перестрахованию, взаимному страхованию, а также страховых брокеров, страховых актуариев по оказанию услуг, связанных со страхованием, с перестрахованием (п. 2 ст. 2 Закона РФ от 27.11.1992 N 4015-1 "Об организации страхового дела в Российской Федерации").
Согласно ГОСТ Р 51303-99 "Государственный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения", утвержденному Постановлением Госстандарта России от 11.08.1999 N 242-ст, торговля представляет собой вид предпринимательской деятельности, связанный с куплей-продажей товаров и оказанием услуг.
В мотивировочной части Постановления ФАС Поволжского округа от 11.03.2001 по делу N 5178/00-7(к) арбитрами разъяснено следующее:
деятельность организации по приобретению сырья и материалов и реализации готовой продукции, производимой из этого сырья и материалов, относится к производственной.
Под торговой деятельностью понимается приобретение организацией товара с целью его последующей реализации без изменения технических, качественных и иных характеристик товара.
Аналогичная мотивировка приведена и в Постановлении ФАС Центрального округа от 22.01.2002 N А68-66/АП-01.
Вышеприведенное толкование термина "торговая деятельность" было использовано в Письме Банка России от 31.05.2006 N 31-1-6/1042 по вопросу о признании деятельности по распространению телефонных карт не противоречащей нормам ст. 5 Закона N 395-1.
На наш взгляд, также целесообразно обратить внимание на Письмо Банка России от 24.04.2000 N 89-Т "О разъяснениях по вопросам инспекционных подразделений территориальных учреждений Банка России", в котором рассмотрена деятельность по реализации заложенного имущества, проводимая кредитной организацией самостоятельно. Так, в Письме указано, что при рассмотрении вопроса о возможности применения к кредитной организации, самостоятельно осуществившей реализацию подобного имущества, мер воздействия, предусмотренных ст. 74 Федерального закона N 86-ФЗ, территориальным учреждениям Банка России следует провести тщательный анализ того, какое место занимают сделки по реализации указанного имущества в деятельности кредитной организации, существуют ли в регионе деятельности кредитной организации специализированные организации, которые способны осуществить продажу имущества, как регулярно кредитная организация заключает подобные сделки. При наличии достаточных оснований следует воздержаться от применения к кредитной организации принудительных мер воздействия.
Таким образом, на основании содержания указанного Письма считаем возможным сделать вывод о том, что Банк России принимает во внимание как минимум критерий регулярности сделок по реализации имущества.
Как указано в тексте вопроса, банк в рамках инвестиционной деятельности приобрел недвижимое имущество, которое планирует после проведенных доработок помещения (оборудования пожарной сигнализацией, проведения дополнительных электрических мощностей к данному помещению) сдать в аренду и только впоследствии - рассмотреть возможность продажи данного помещения.
Следовательно, после проведения поименованных в тексте вопроса работ, которые, по нашему мнению, внесут изменения в технические, качественные и иные характеристики недвижимого имущества при заключении договора о его сдаче в аренду, банк будет обязан в соответствии с Положением о Правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации (утв. Банком России 16.07.2012 N 385-П), отразить указанное имущество в балансе как основное средство на соответствующем балансовом счете 60409 "Недвижимость, временно не используемая в основной деятельности, переданная в аренду".
Сделка предоставления банками имущества в аренду на платной основе ни к одному из перечисленных в ч. 6 ст. 5 Закона N 395-1 запрещенных видов деятельности не относится, не выходит за пределы установленной для банков правоспособности.
В свою очередь, приобретение имущества с целью сдачи его в аренду торговую деятельность образовывать не будет, поскольку при приобретении отсутствует целевая направленность в последующей реализации этого имущества.
Такое заключение подтверждается еще и тем, что договор аренды является самостоятельным договором, регламентированным ГК РФ, который не предполагает перехода права собственности на предмет договора аренды и, как следствие, не может относиться к торговой деятельности.
Однако ситуация будет обратной при продаже ранее сдаваемого в аренду имущества, если целью приобретения такого имущества являлась именно поСлед его продажа. При этом в данном случае сдача такого имущества в аренду в период между приобретением и продажей правового значения, на наш взгляд, иметь не будет.
По нашему мнению, в целях исключения риска инициирования регулятором признания обозначенной в тексте вопроса сделки совершенной с нарушением действующего законодательства банку целесообразно отказаться в решении уполномоченного органа о цели приобретения недвижимости от формулировок, указывающих целью приобретения в рамках инвестиционной деятельности последующую продажу недвижимости.
Считаем необходимым обратить внимание банка на то, что исходя из п. 5 ст. 10 ГК РФ о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе лицо, от которого требуется разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.
Аудиторско-консультационная группа
"Коллегия Налоговых Консультантов"
10.09.2013
