Вопрос: В арендуемом здании в результате разряда молнии произошел пожар, что подтверждено уполномоченным органом. Согласно условиям договора аренды обязанность по восстановлению имущества, поврежденного по независящим от арендатора основаниям, возлагается на арендодателя. В связи с отказом арендодателя за свой счет восстановить поврежденное после пожара имущество (по причине отсутствия денежных средств) восстановление объекта недвижимости было произведено арендатором за свой счет. Имеет ли право арендатор уменьшить сумму арендных платежей на сумму, затраченную на восстановление объекта недвижимости (проведение капитального ремонта)?
Ответ: Арендатор здания, в случае повреждения имущества в результате пожара по независящим от арендатора основаниям (что подтверждено уполномоченным органом) и указания в договоре аренды на обязанность арендодателя восстанавливать имущество в таком случае, имеет право уменьшить сумму арендной платы на сумму затрат на проведение капитального ремонта здания при отказе арендодателя за свой счет восстановить поврежденное пожаром имущество (по причине отсутствия денежных средств).
Обоснование: Статья 611 Гражданского кодекса РФ устанавливает обязательные требования к состоянию арендуемого имущества. Так, согласно п. 1 указанной статьи арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
На основании п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В рассматриваемых случаях договором аренды предусмотрено, что расходы по восстановлению имущества, поврежденного по независящим от арендатора основаниям, оплачиваются арендодателем.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Таким образом, осуществление арендатором капитального ремонта здания, вызванного необходимостью устранения последствий пожара, произошедшего не по вине арендатора, при нарушении арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право уменьшить сумму арендной платы на сумму расходов на ремонт.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания "Юново"
03.03.2011
