Вопрос: Обязан ли арендодатель по договору аренды предоставлять помещение, в котором соблюдены пожарные нормы, или приведение помещения в соответствие с установленными нормами - обязанность арендатора?
Ответ: В случае если из назначения арендуемого помещения вытекает необходимость в соблюдении противопожарных требований к помещению или из договора аренды вытекает необходимость предоставления арендодателем помещения, соответствующего указанным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Обоснование: В соответствии со ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данные требования распространяются и на договор аренды помещения (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений"). Согласно ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
Как видно из обозначенных положений, существенными условиями договора аренды являются предмет договора (данные, позволяющие точно идентифицировать арендуемое помещение) и размер арендной платы. Таким образом, состояние помещения (соответствие нормативным требованиям) и прочие условия не являются существенными условиями договора и согласуются сторонами на добровольной основе.
К тому же, действующие нормативные акты в равной степени относят обязанность по соблюдению нормативных требований к помещениям на собственников помещений и их арендаторов.
Так, к примеру, согласно ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" ответственными за нарушение требований пожарной безопасности среди прочих являются собственники имущества (арендодатели) и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (арендаторы). Указанные лица могут быть привлечены за правонарушения в области пожарной безопасности к дисциплинарной, административной или уголовной ответственности.
А согласно п. 38 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденных Приказом МЧС России от 18.06.2003 N 313, при аренде помещений арендаторами должны выполняться противопожарные требования норм для данного типа зданий.
Однако согласно ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, несмотря на то что законодательство прямо не предусматривает обязанность арендодателя предоставлять по договору аренды помещение, соответствующее всем противопожарным требованиям, в случае если из договора аренды или назначения арендуемого помещения вытекает необходимость предоставления помещения, соответствующего указанным требованиям, арендодатель обязан предоставить помещение, соответствующее всем этим требованиям, и несет ответственность за недостатки сданного в аренду помещения, за исключением случаев, когда арендатор осведомлен о таких недостатках.
Данный вывод подтверждается и судебной практикой:
1) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2008 по делу N А43-11791/2006-17-258;
2) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2009 по делу N А45-19182/2008.
И.С.Шукалов
ЗАО "Сплайн-Центр"
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
24.03.2011
