Вопрос: Застройщик существенно нарушает срок реализации договора на участие в долевом строительстве жилого дома. Возникает ли у граждан - участников долевого строительства право требовать признания не сданного в эксплуатацию жилого дома объектом незавершенного строительства и признания права собственности на доли в объекте незавершенного строительства и выдела принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности в виде квартир и жилых помещений?
Ответ: Существующая на данный момент судебная практика не исключает возможности признания права долевой собственности гражданина - участника долевого строительства на жилой дом - объект незавершенного строительства в случае, если застройщик существенно нарушает срок реализации договора на участие в долевом строительстве жилого дома. Однако более эффективным способом защиты права отдельного гражданина, учитывая судебную практику, является признание права его собственности на объект незавершенного строительства - квартиру.
Обоснование: В соответствии с положениями ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, право гражданина на долю в объекте строительства после сдачи его в эксплуатацию возникает на основании договора с застройщиком. Однако в случае существенного нарушения застройщиком сроков сдачи в эксплуатацию объекта возникает неопределенность в принадлежности объекта незавершенного строительства.
Необходимо принимать во внимание то, что действие указанного Федерального закона, в силу указания ч. 2 ст. 27, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу, то есть после 1 апреля 2005 г., что не исключает возможности защиты прав граждан, денежные средства которых привлекались для строительства жилых домов, разрешения на строительство которых получены до 1 апреля 2005 г.
Обращаясь в суд для защиты нарушенных прав, граждане - участники долевого строительства жилого дома часто выбирают такой способ защиты, как признание права собственности на долю в объекте незавершенного строительства многоквартирного жилого дома, при этом суды часто отказывают гражданам в удовлетворении исковых требований, об этом свидетельствует судебная практика. Примеры - Определения Московского областного суда от 10.06.2010 по делу N 33-9835, от 05.10.2010 по делу N 33-19110.
Обобщенный вывод из перечисленных судебных актов заключается в том, что в соответствии с положением п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Поскольку жилой дом в эксплуатацию не сдан, а земельный участок под строительство данного жилого дома конкретному гражданину не предоставлялся, у него отсутствуют предусмотренные ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основания для государственной регистрации за ним права собственности.
Имеется и другая позиция судов по данному вопросу, примером такой позиции является Определение Московского областного суда от 09.12.2010 по делу N 33-23810, в котором суд не соглашается с доводом суда первой инстанции о том, что дом является объектом незавершенного строительства, в связи с чем на него в силу ст. 131 ГК РФ не может быть зарегистрировано право собственности как на недвижимое имущество, поскольку по смыслу п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, являются объектами незавершенного строительства, права на которые подлежат регистрации в силу п. 2 ст. 25 Федерального закона N 122-ФЗ.
Отсутствие у гражданина прав на земельный участок под объектом незавершенного строительства также не является препятствием для признания его права собственности на долю в таком объекте, поскольку отвод земельного участка и разрешение на строительство выдаются застройщику перед началом строительства, что свидетельствует об отсутствии признаков самовольной постройки, следовательно, отсутствуют правовые основания для отказа в государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства.
Также не имеет значения обстоятельство отсутствия в доме инженерных коммуникаций и пожарной сигнализации, поскольку предметом спора является именно объект незавершенного строительства.
Такая позиция нашла свое подтверждение в актах Верховного Суда РФ, в частности в Определении от 14.12.2010 по делу N 4-В10-34.
Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.
Спор о признании права собственности на долю гражданина в объекте незавершенного строительства предполагает процессуальное участие в рассмотрении судебного спора других участников долевого строительства, их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения спора, а также обеспечение иных прав, предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом РФ, поскольку затрагивает их права и законные интересы, что вытекает из положений ст. 245 ГК РФ (п. п. 1 и 2), в соответствии с которыми доли участников долевой собственности считаются равными, если они не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников.
Более эффективным способом защиты нарушенных прав конкретного гражданина является признание права собственности на объект незавершенного строительства - конкретную квартиру с соответствующими параметрами (секция дома, этаж, условный номер квартиры, количество комнат, общая площадь).
Иски о признании права собственности гражданина на объект незавершенного строительства (квартиру) удовлетворяются судами, примеры - Определения Московского областного суда от 23.09.2010 по делу N 33-17121, от 23.11.2010 по делу N 33-22259.
А.В.Куйдин
Адвокат
Адвокатская палата Московской обл.
20.04.2011
