Вопрос: Можно ли признать право собственности на самовольную постройку, если разрешение на ее строительство было выдано неуполномоченным лицом и при ее строительстве были нарушены требования СанПиН?
Ответ: Нет.
Обоснование: В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Как указано в п. 2 данной статьи, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Однако п. 3 указанной статьи предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, законом предусмотрена возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.
Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд должен будет установить, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Заинтересованным лицом должно быть доказано, что соответствующие права и интересы третьих лиц не нарушены, а сама постройка не создает угрозу их жизни и здоровью. В качестве таковых могут быть представлены подтверждающие разрешения органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и других компетентных органов.
При отсутствии данных доказательств в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку судом будет отказано. Данная позиция подтверждается и судебной практикой.
Так, в частности, арбитражный суд (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2009 N 07АП-4181/09 по делу N А45-22967/2008) указал на то, что отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан должно подтверждаться не только соответствием возведенного объекта строительным нормам и правилам, но и соблюдением при строительстве правил пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.
Таким образом, в случае нарушения при строительстве санитарно-эпидемиологических норм и правил в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку будет отказано.
А.М.Лебедев
ООО "Консалтинговая группа "Бизнес"
25.08.2011
