Вопрос: Что должен предпринять арендатор, если обнаружилось, что арендованное помещение не соответствует требованиям пожарной безопасности? Вправе ли он предъявлять требования, если недостатки можно было выявить при осмотре помещения и при подписании акта приемки?
Ответ: Арендатор вправе по своему выбору потребовать либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора. Если недостатки помещения можно было выявить при его осмотре, арендатор не вправе предъявлять к арендодателю каких-либо претензий.
Обоснование: Согласно п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, если недостатки помещения (в виде несоответствия его требованиям пожарной безопасности) можно было выявить при его осмотре во время заключения договора аренды и подписании акта приема-передачи имущества от арендодателя к арендатору, последний не вправе предъявлять к арендодателю каких-либо претензий.
При этом судебная практика исходит из того, что в случае возникновения судебного спора именно арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми (см., например, Постановления ФАС Дальневосточного округа от 27.12.2011 N Ф03-5802/2011 по делу N А51-7552/2010 и ФАС Московского округа от 27.11.2013 N Ф05-14383/2013 по делу N А40-147351/12-157-1416).
В судебной практике также отмечается, что сам по себе факт сдачи в аренду помещения, не отвечающего требованиям пожарной безопасности, не может являться основанием для вывода о злоупотреблении правом и признании сделки недействительной. Исходя из положений ст. ст. 611, 612, 614, 616 ГК РФ несоответствие помещений требованиям противопожарной безопасности влечет невозможность использования имущества в соответствии с его назначением и является основанием для отказа от внесения арендной платы, а не свидетельствует о недействительности данной сделки (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.12.2017 N Ф02-6681/2017 по делу N А19-3811/2017).
Если же арендатор после заключения договора аренды обнаружил несоответствие помещения требованиям пожарной безопасности и эти недостатки невозможно было выявить при подписании данного договора, арендатор вправе по своему выбору (п. 1 ст. 612 ГК РФ):
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
В этом случае бремя доказывания также возлагается на арендатора (см., например, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу N А32-56731/2009).
П.В. Гулидов
Юридический кабинет Павла Гулидова
22.10.2018
