Вопрос: В администрацию муниципального образования поступило заявление от ООО о переводе жилых помещений в нежилые с приложением соответствующих проектов. ООО, которому принадлежат на праве собственности две смежные квартиры, расположенные на первом этаже многоэтажного жилого дома, планирует после их перевода в нежилые помещения осуществлять в указанном объекте торговую деятельность (открыть магазин автозапчастей).
Может ли администрация муниципального образования удовлетворить заявление ООО, если представленный обществом проект не содержит сведений о выполнении требований об оборудовании объекта недвижимости специальными приспособлениями для свободного передвижения и доступа инвалидов и маломобильных граждан?
Ответ: У администрации муниципального образования отсутствуют правовые основания удовлетворить заявление ООО о переводе жилых помещений в нежилые при отсутствии в представленном заявителем проекте сведений о выполнении требований об оборудовании объекта недвижимости специальными приспособлениями для свободного передвижения и доступа инвалидов и маломобильных граждан.
Обоснование: Согласно п. 6 ч. 1 ст. 14 Жилищного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения.
Часть 1 ст. 22 ЖК РФ предусматривает, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ).
Согласно ч. 3 ст. 22 ЖК РФ перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Руководствуясь ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать от заявителя представления других документов, кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с ч. 2 вышеуказанной статьи (ч. 3 ст. 23 ЖК РФ).
На основании ч. 2 ст. 15 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" планировка и застройка городов, других населенных пунктов, формирование жилых и рекреационных зон, разработка проектных решений, новое строительство, реконструкция зданий, сооружений и их комплексов без приспособления объектов для доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами не допускаются.
Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10 утвержден СП 118.13330.2012 "Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009", который распространяется на проектирование новых, реконструируемых и капитально ремонтируемых общественных зданий, в том числе высотой до 55 м, с подземными этажами глубиной не более 10 м от уровня земли.
Пункт 4.3 СП 118.13330.2012 предусматривает, что планировка и оборудование зданий, помещений, а также участков учреждений, организаций, предприятий общественного назначения, предназначенных для непосредственного обслуживания населения (посетителей, зрителей, покупателей, учащихся и т.д.), должны соответствовать требованиям СП 59.13330 (СП 59.13330.2012 "Свод правил. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001" (утв. Приказом Минрегиона России от 27.12.2011 N 605)). В остальных случаях приспособленность зданий и сооружений к доступности маломобильных групп населения должна оговариваться в утверждаемом заказчиком задании на проектирование.
Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются в том числе на принципе обеспечения инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения (п. 3 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ).
На основании ч. 1 ст. 48 ГрК РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику или иному правообладателю земельного участка.
Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (ч. 2 ст. 48 ГрК РФ).
В силу п. 10 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ в состав проектной документации объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включается перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации).
Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (ч. 10 ст. 1 ГрК РФ).
Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию" утверждено Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию (далее - Положение).
Пункт 9 Положения предусматривает, что проектная документация на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения состоит из 12 разделов, требования к содержанию которых установлены п. п. 10 - 32 Положения.
Согласно п. 27 Положения разд. 10 "Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов" должен содержать:
- в текстовой части:
а) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам, предусмотренным в п. 10 ч. 12 ст. 48 ГрК РФ;
б) обоснование принятых конструктивных, объемно-планировочных и иных технических решений, обеспечивающих безопасное перемещение инвалидов на объектах, указанных в пп. "а" настоящего пункта, а также их эвакуацию из указанных объектов в случае пожара или стихийного бедствия;
в) описание проектных решений по обустройству рабочих мест инвалидов (при необходимости);
- в графической части:
г) схему планировочной организации земельного участка (или фрагмент схемы), на котором расположены объекты, указанные в пп. "а" рассматриваемого пункта, с указанием путей перемещения инвалидов;
д) поэтажные планы зданий (строений, сооружений) объектов капитального строительства с указанием путей перемещения инвалидов по объекту капитального строительства, а также путей их эвакуации.
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение, в частности, допускается в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
На основании изложенного отсутствие в представленном ООО проекте сведений о выполнении требований об оборудовании объекта недвижимости специальными приспособлениями для свободного передвижения и доступа инвалидов и маломобильных граждан является основанием для отказа в удовлетворении заявления о переводе жилого помещения в нежилое помещение.
Указанный вывод отражен в Апелляционном определении Верховного суда Республики Северная Осетия - Алания от 18.12.2013 по делу N 33-1194/2013.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания "Юново"
11.06.2014
