Образец договора аренды будущей недвижимой вещи
Образец подготовлен на примере договора аренды офисного здания сроком на пять лет. В момент заключения договора здание находится на стадии строительства.
См. Образец договора в MS Word
Договор аренды здания N 25/06
г. Москва 25 июня 2019 г.
Общество с ограниченной ответственностью "Сигма" (далее - Арендодатель) в лице генерального директора Петрова Ивана Ивановича, действующего на основании решения общего собрания участников общества (Протокол N 1 от 02.02.2018) и в соответствии с Уставом, и
общество с ограниченной ответственностью "Гамма" (далее - Арендатор) в лице первого заместителя генерального директора Андреева Андрея Андреевича, действующего на основании доверенности N 1345 от 19.12.2018, далее совместно именуемые "стороны", заключили настоящий договор о следующем.
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое трехэтажное здание ориентировочной площадью 800 кв. м. Количество помещений в здании: 20, площадь застройки: 270 кв. м.
Здание расположено на земельном участке общей площадью 1 000 кв. м, кадастровый номер 76:23:085610:9. Данный участок расположен по адресу: г. Ярославль, 1-й Магистральный тупик.
1.2. На момент подписания договора арендодатель достраивает здание (80% готовности). Право собственности арендодателя на здание не зарегистрировано.
1.3. Земельный участок, на котором возводится здание, принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.06.2019.
1.4. Одновременно с правами владения и пользования зданием Арендодатель передает Арендатору право аренды на земельный участок для использования здания.
2. Срок договора аренды
2.1. Договор действует пять лет с момента его подписания и подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом и разд. 8 договора.
2.2. По истечении пяти лет договор автоматически возобновляется на неопределенный срок и на тех же условиях, если против этого не возразит ни одна сторона.
2.3. Сторона, не желающая продлевать договор, обязана письменно предупредить об этом контрагента не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора.
3. Арендная плата
3.1. Арендная плата составляет 500 (пятьсот) руб. за квадратный метр в месяц, в том числе НДС. Итоговый размер арендной платы за все здание рассчитывается путем умножения стоимости за квадратный метр на общую площадь здания, указанную в разрешении на ввод в эксплуатацию.
Если площадь здания изменится после его ввода в эксплуатацию, арендная плата автоматически изменяется исходя из указанной стоимости за квадратный метр.
3.2. Арендная плата включает плату за пользование участком, на котором стоит здание.
3.3. Арендатор освобождается от арендной платы до сдачи здания в эксплуатацию.
Первый арендный платеж арендатор вносит в течение трех рабочих дней после письменного уведомления арендодателя о вводе здания в эксплуатацию.
Последующие арендные платежи арендатор вносит до 20 числа расчетного месяца включительно.
3.4. Коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), электроснабжение, теплоснабжение) арендатор оплачивает отдельно в течение пяти рабочих дней после выставления счета арендодателем.
Иные услуги по содержанию здания арендатор заказывает и оплачивает у третьих лиц самостоятельно.
3.5. Арендодатель вправе в одностороннем порядке повышать арендную плату раз в год, но не более чем на 50 руб. за квадратный метр по сравнению с прошлогодней арендной платой.
3.6. Арендатор вносит арендную плату платежными поручениями. Обязательство арендатора по внесению арендного платежа считается исполненным в момент зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка арендодателя.
4. Обеспечительный платеж
4.1. Арендатор обязуется перечислить Арендодателю обеспечительный платеж в размере 800 000 (восьмисот тысяч) руб. в течение пяти рабочих дней после подписания настоящего договора.
4.2. Обеспечительный платеж обеспечивает исполнение арендатором следующих обязательств:
• внесение арендной платы;
• уплата неустойки, предусмотренной настоящим договором;
• возмещение убытков из-за причинения вреда зданию.
Если арендатор не внесет вовремя арендную плату, или не выплатит в срок неустойку, или причинит арендодателю указанные убытки, арендодатель вправе зачесть соответствующую часть обеспечительного платежа в счет исполнения обязательства.
4.3. Если арендодатель осуществил зачет части обеспечительного платежа, арендатор обязан пополнить обеспечительный платеж до 800 000 руб. на соответствующую сумму в течение десяти рабочих дней после того, как арендодатель письменно уведомил его о зачете.
4.4. Арендатор перечисляет и пополняет обеспечительный платеж платежными поручениями. Обязательства арендатора по внесению и пополнению обеспечительного платежа считаются исполненными в момент зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
4.5. Арендодатель возвращает обеспечительный платеж или его часть, оставшуюся после зачета, в течение 5 рабочих дней после возврата здания арендатором. Если здание не было передано арендатору, арендодатель возвращает обеспечительный платеж в течение 5 рабочих дней после прекращения договора аренды.
Обязательство арендодателя по возврату обеспечительного платежа считается исполненным в момент зачисления денежных средств на расчетный счет арендатора.
5. Предоставление и возврат имущества
5.1. Арендодатель обязуется передать здание арендатору 25.07.2019 по акту приема-передачи (Приложение N 1 к договору).
5.2. Арендодатель передает здание без внутренней отделки.
5.3. Арендатор возвращает здание в последний день аренды по акту возврата здания. Акт возврата стороны составляют по образцу акта приема-передачи.
5.4. Стороны осматривают здание при его передаче и описывают в акте приема-передачи (возврата) его состояние. Если при осмотре стороны установят необходимость провести работы, не указанные в Приложении N 2 к договору, арендодатель обязуется провести их за свой счет в разумный срок после передачи здания арендатору.
6. Подготовка здания к использованию. Отделочные работы
6.1. До сдачи здания в эксплуатацию арендатор вправе проводить работы по его ремонту и внутренней отделке за свой счет. Перечень работ по ремонту и отделке здания, а также их стоимость стороны согласовали в Приложении N 2 к договору. По согласованию сторон можно проводить дополнительные работы.
6.2. Арендодатель обязуется ввести здание в эксплуатацию до 31.12.2019 включительно.
6.3. Арендодатель обязуется осуществить государственный кадастровый учет здания и государственную регистрацию права собственности на него до 01.04.2020 включительно.
7. Использование здания
7.1. После ввода здания в эксплуатацию арендатор вправе использовать его в качестве офиса.
7.2. Арендатор вправе использовать земельный участок для парковки автомобилей, а также для содержания и эксплуатации здания.
7.3. Арендатор вправе установить вывеску на здании с соблюдением обязательных требований.
7.4. Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать здание или отдельные помещения в нем в субаренду.
7.5. Арендодатель вправе ежемесячно проверять, как арендатор использует здание. Арендодатель обязан предупредить арендатора о проверке за пять рабочих дней.
8. Государственная регистрация договора
8.1. За государственной регистрацией договора обращается арендатор за свой счет. Арендодатель обязуется предоставить арендатору необходимые документы для государственной регистрации и при необходимости посетить регистрирующий орган, а также оказывать иное содействие Арендатору.
8.2. Арендатор обязуется подать необходимые документы в течение десяти рабочих дней после того, как арендодатель зарегистрирует свое право собственности и предоставит необходимые документы, которые отсутствуют у арендатора.
8.3. Незарегистрированный договор обязателен для сторон с момента его подписания.
9. Содержание здания
9.1. Арендодатель обязуется за свой счет:
9.1.1. Проводить техническое обслуживание инженерных коммуникаций, готовить здание к сезонной эксплуатации.
9.1.2. Обеспечивать наличие в здании горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), электроснабжения и теплоснабжения.
9.1.3. Проводить капитальный ремонт здания.
9.1.4. Обеспечивать соответствие здания противопожарным нормам в части, не возложенной на арендатора (п. п. 9.2.7, 9.2.8 договора).
9.2. Арендатор обязуется за свой счет организовать:
9.2.1. Вывоз мусора (твердые и жидкие бытовые отходы, крупногабаритный мусор).
9.2.2. Уборку здания.
9.2.3. Охрану здания.
9.2.4. Санитарное содержание здания.
9.2.5. Санитарное содержание и уборку земельного участка, на котором находится здание.
9.2.6. Техническое обслуживание здания (кроме инженерных коммуникаций) и его текущий ремонт.
9.2.7. Соблюдение противопожарного режима в здании работниками арендатора.
9.2.8. Оборудование здания автоматическими установками пожаротушения и автоматической пожарной сигнализацией, обслуживание и своевременный ремонт автоматической пожарной сигнализации.
10. Улучшения здания
10.1. Арендатор вправе производить отделимые и неотделимые улучшения здания с предварительного письменного согласия арендодателя. Арендодатель обязуется отвечать на письменный запрос арендатора о согласовании улучшений в течение пяти рабочих дней с момента получения такого запроса. Если арендодатель не ответил на запрос, арендатор не вправе производить улучшения.
10.2. Отделимые улучшения здания являются собственностью арендатора.
10.3. Неотделимые улучшения здания являются собственностью арендодателя. Арендодатель возмещает арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений, если стороны не договорились об ином.
10.4. Стоимость неотделимых улучшений, которые арендатор с согласия арендодателя сделал в процессе ремонта и отделки здания (п. 6.1 договора, Приложение N 2 к договору), арендодатель не возмещает, кроме случаев, когда арендатор в соответствии с законом или договором отказывается от договора из-за нарушений арендодателя (п. 14.1 договора).
10.5. Арендодатель возмещает арендатору согласованную стоимость неотделимых улучшений в течение месяца после прекращения договора и возврата здания арендодателю.
11. Заверения арендодателя
11.1. Арендодатель дает арендатору заверения в том, что:
• здание не является самовольной постройкой и возводится на земельном участке, принадлежащем арендодателю на праве собственности, с соблюдением градостроительных и иных обязательных требований;
• до подписания настоящего договора он не заключал в отношении здания и земельного участка иных договоров с третьими лицами, в том числе договоров купли-продажи и аренды, предварительных договоров. В отношении строящегося здания и земельного участка нет каких-либо обременений или ограничений.
11.2. Заверения арендодателя, предусмотренные договором, имеют для арендатора существенное значение. Если они окажутся недостоверными, арендатор вправе взыскать с арендодателя неустойку и убытки, а также отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке или потребовать признания его недействительным.
12. Ответственность арендодателя
12.1. Если арендодатель не передал здание в срок, арендатор вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,1% от стоимости месячной арендной платы за все здание за каждый день просрочки. Если арендатор отказывается от договора, то вместо выплаты пеней он вправе потребовать уплаты штрафа в размере 400 000 (четырехсот тысяч) руб.
12.2. Если арендодатель в согласованный срок не ввел здание в эксплуатацию либо не обеспечил его кадастровый учет и государственную регистрацию, арендатор вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,1% от стоимости месячной арендной платы за все здание за каждый день просрочки. Если арендатор отказывается от договора, то вместо выплаты пеней он вправе потребовать уплаты штрафа в размере 400 000 (четырехсот тысяч) руб.
12.3. Если арендодатель не ответил в срок на запрос о согласовании улучшений, арендатор вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,01% от стоимости месячной арендной платы за все здание за каждый день просрочки.
12.4. Если заверение арендодателя окажется недостоверным, арендатор может потребовать от него уплаты неустойки в размере 400 000 (четырехсот тысяч) руб., независимо от того, будет арендатор отказываться от договора или требовать признания его недействительным.
12.5. Если арендодатель после заключения настоящего договора и до государственной регистрации договора аренды заключил договор о передаче здания и (или) земельного участка в собственность или в пользование третьего лица, арендатор может потребовать от него уплаты неустойки в размере 400 000 (четырехсот тысяч) руб.
12.6. Если арендодатель не предупредил арендатора за три месяца до истечения срока договора о своем намерении не продлевать договор, арендатор может потребовать от него уплаты неустойки в размере 200 000 (двухсот тысяч) руб.
12.7. Арендатор вправе требовать с арендодателя неустойку, а также убытки в полной сумме сверх неустойки, если заверения арендодателя оказались недостоверными.
В остальных случаях арендатор может взыскать с арендодателя неустойку и убытки в части, не покрытой неустойкой.
13. Ответственность арендатора
13.1. Если арендатор не внес вовремя плату за аренду или обеспечительный платеж, арендодатель вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки.
13.2. Если арендатор не вернул вовремя здание по окончании аренды, арендодатель вправе потребовать от него уплаты пеней в размере 0,1% от стоимости месячной арендной платы за все здание за каждый день просрочки.
13.3. Если арендатор использует здание не по назначению, арендодатель вправе потребовать от него уплаты штрафа в размере 400 000 (четырехсот тысяч) руб.
13.4. Если арендатор не предупредил арендодателя за три месяца до истечения срока договора о своем намерении не продлевать договор, арендодатель может потребовать от него уплаты неустойки в размере 200 000 (двухсот тысяч) руб.
13.5. Арендодатель вправе требовать с арендатора неустойку, а также убытки в полной сумме сверх неустойки, если арендатор использует здание не по назначению.
В остальных случаях арендодатель может взыскать с арендатора неустойку и убытки в части, не покрытой неустойкой.
14. Расторжение договора по инициативе арендатора
14.1. Арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке в следующих случаях:
14.1.1. Фактическая площадь здания уменьшится более чем на 10% по сравнению с ориентировочной по причинам, не связанным с отделочными работами арендатора.
14.1.2. Арендодатель не зарегистрирует в срок свое право собственности на здание или не введет его в эксплуатацию.
14.1.3. Арендодатель не передаст здание арендатору до 25.09.2019. Вместо отказа от договора арендатор вправе потребовать передачи здания.
14.1.4. Арендодатель допустит существенные отклонения от проектной документации, которые будут препятствовать использованию здания. Наличие таких отклонений устанавливает эксперт, о приглашении которого арендатор должен заблаговременно письменно сообщить арендодателю.
14.1.5. Хотя бы одно заверение арендодателя оказалось недостоверным.
14.1.6. Арендодатель до государственной регистрации договора аренды заключил договор о передаче здания и (или) земельного участка в собственность или в пользование третьего лица.
14.2. Арендатор направляет арендодателю письменное уведомление об отказе в соответствии с п. п. 17.1 - 17.3 договора.
14.3. Арендатор может расторгнуть договор также в других случаях и в порядке, предусмотренных законом.
15. Расторжение договора по инициативе арендодателя
15.1. Арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке в следующих случаях:
15.1.1. Долг арендатора по арендной плате составляет не менее 1 000 000 (одного миллиона) руб.
15.1.2. Арендатор не пополнил своевременно обеспечительный платеж, и сумма, необходимая для пополнения, превышает 400 000 (четыреста тысяч) руб.
15.1.3. Арендатор использует здание и (или) земельный участок не по назначению, которое установлено настоящим договором. Например, в качестве склада или для размещения производства. Наряду с отказом арендодатель также вправе требовать уплаты штрафа (п. 13.3 договора).
15.2. Арендодатель направляет арендатору письменное уведомление об отказе в соответствии с п. п. 17.1 - 17.3 договора.
15.3. Договор можно расторгнуть также в других случаях и в порядке, предусмотренных законом.
16. Разрешение споров
16.1. Споры, вытекающие из договора, рассматриваются арбитражным судом в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
17. Заключительные положения
17.1. Заявления, уведомления, извещения, требования и иные юридически значимые сообщения, которые связаны с возникновением, изменением или прекращением обязательств, основанных на договоре, должны направляться по адресу, указанному в разделе "Адреса и реквизиты сторон", только одним из следующих способов:
• курьерской доставкой. Факт получения документа должен подтверждаться распиской стороны в его получении. Расписка должна содержать наименование документа, дату его получения, Ф.И.О. и подпись лица, получившего документ;
• заказным письмом с уведомлением о вручении.
17.2. Если иное не предусмотрено законом, все юридически значимые сообщения по договору влекут для получающей их стороны наступление гражданско-правовых последствий с момента доставки сообщения ей или ее представителю.
17.3. Сообщение считается доставленным и в случае, если оно поступило лицу, которому направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
17.4. К договору прилагаются:
• акт приема-передачи здания;
• перечень согласованных работ по ремонту и отделке здания;
• выписка из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 76:23:085610:9 от 20.06.2019;
• проектная документация на здание;
• разрешение на строительство здания.
18. Адреса и реквизиты сторон
Приложение N 1
к договору N 25/06 от 25.06.2019
Акт
приема-передачи здания
г. Москва "__" _______ 201_ г.
Общество с ограниченной ответственностью "Сигма" (далее - Арендодатель) в лице _____________________, действующего на основании ______________________, и
общество с ограниченной ответственностью "Гамма" (далее - Арендатор) в лице _______________________, действующего на основании __________________________, далее совместно именуемые "стороны", составили настоящий акт о следующем.
1. _____________ передает, а ___________________ принимает нежилое трехэтажное здание со следующими характеристиками:
2. ___________ передает, а _______________ принимает следующие документы: _______________________.
3. Здание передается в следующем состоянии:
____________________ _____________________________ ________________.
4. Арендодатель передает арендатору следующие документы: ________________________.
5. Здание передается вместе со следующим оборудованием: _________________________.
6. Арендодатель передает арендатору ключи от входных дверей здания в количестве 3 (трех) шт.
7. Акт вступает в силу с даты его подписания и составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой стороны.
Форму акта приема-передачи здания утверждаем:
Приложение N 2
к договору N 25/06 от 25.06.2019
Перечень
согласованных работ
по ремонту и отделке здания
Арендодатель дает согласие на проведение арендатором следующих работ до введения здания в эксплуатацию:
Форму акта приема-передачи здания утверждаем:
См. также: • Особенности договора аренды будущей недвижимой вещи • Как составить договор аренды будущей недвижимой вещи
