Договор аренды объекта незавершенного строительства с условием об инвестировании
Договор аренды N ___
объекта незавершенного строительства
с условием об инвестировании
г. _______________ "___"_________ ____ г.
___________________ __ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем "Арендодатель", в лице ___________________ ______ (должность, Ф.И.О.), действующ__ на основании ___________________ __________ (Устава, доверенности или паспорта), с одной стороны и
___________________ ______ (наименование или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем "Арендатор", в лице ___________________ ___________ (должность, Ф.И.О.), действующ__ на основании ___________________ _______________________ (Устава, доверенности или паспорта), с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора и терминология
1.1. В соответствии с настоящим Договором Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование за плату в качестве объекта аренды объект незавершенного строительства нежилого/жилого назначения, расположенный по адресу: ___________, площадь застройки ______ кв. м, степень готовности - __% <1> (именуемый далее "Объект аренды"), а Арендатор обязуется принять Объект аренды.
1.2. Объект аренды предоставляется для осуществления инвестиционного проекта по ___________________ _____________________ _____ (строительству, реконструкции, дальнейшему использованию после осуществления проекта).
1.3. Указанное в п. 1.2 настоящего Договора описание целей использования Объекта аренды является окончательным. Изменение названных условий использования Объекта аренды допускается исключительно с согласия Арендодателя.
1.4. Указанный в п. 1.1 настоящего Договора Объект аренды принадлежит Арендодателю на праве ___________________ __, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "___"______ ____ г. N __ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "___"______ ____ г. N __ (Приложение N ___ <2>)).
Объект аренды расположен на земельном участке с кадастровым номером _________, площадью _____ кв. м.
1.5. Арендодатель подтверждает, что на момент заключения настоящего Договора передаваемый Объект аренды и расположенные на нем объекты (не) обременены правами третьих лиц.
1.6. На момент заключения настоящего Договора Объект инвестирования свободен (не свободен) от текущих имущественных обязательств, в споре или под арестом не состоит.
Вариант. 1.6. На передаваемом в аренду Объекте имеются следующие обременения: ___________________ ___________ (сервитут, залог и т.п.), что подтверждается ___________________ ______________.
1.7. В настоящем Договоре применяются следующие термины и определения:
1.7.1. Инвестиционная деятельность - осуществляемая в соответствии, на условиях и в порядке, которые предусмотрены законодательством, деятельность физических и юридических лиц, связанная с вложением денежных средств и иного имущества в строительство новых объектов, в завершение не законченных строительством объектов, реконструкцию зданий, сооружений, их частей, в целях получения прибыли (дохода), а также совокупность действий по реализации инвестиций, включая исполнение инвестиционных условий, связанных с объектом инвестирования.
1.7.2. Инвестиционный проект - совокупность документации, представляющая собой технико-экономическое, финансовое и правовое обоснование осуществления инвестиционной деятельности и описание практических действий инвестора по осуществлению инвестиционной деятельности.
1.7.3. Строительные работы (строительство) - работы по капитальному строительству (реконструкции) объекта инвестирования, выполняемые в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией.
1.7.4. Проектная документация - проектно-сметная и иная документация, необходимая для реализации инвестиционного проекта, состав которой определен законодательством, иными нормативными актами, а также настоящим Договором.
1.7.5. Дольщики - юридические и/или физические лица, привлекаемые Арендатором на основании договоров для участия в инвестиционном проекте с целью привлечения их средств и передачи им прав на результат инвестирования (его часть).
1.7.6. Государственная комиссия - административный орган, назначаемый в установленном порядке для подтверждения факта выполнения строительных работ и приемки законченных строительством (реконструированных) объектов в эксплуатацию.
1.7.7. Объект инвестирования - Объект аренды и строения, здания, сооружения (в том числе и не законченные строительством), расположенные на Объекте аренды.
1.7.8. Результат инвестирования - вновь созданная в результате инвестиционной деятельности вещь - недвижимое имущество.
2. Общая характеристика инвестиционного проекта
2.1. ___________________ ___________________ (описание инвестиционного проекта).
2.2. Стоимость права реализации инвестиционного проекта составляет на дату: ___________________ _____________________ __ (цифрами, прописью).
2.3. Стоимость строительства (реконструкции) в соответствии с техническими условиями объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в собственность ___________________ после реализации инвестиционного проекта, составляет на дату: ____________________ (цифрами, прописью).
3. График осуществления инвестиционного проекта
3.1. Началом реализации инвестиционного проекта является ___________.
3.2. Реализация инвестиционного проекта осуществляется в следующем порядке:
3.2.1. Первый этап. Содержание работ этапа:
3.2.1.1. ___________________ _____________________ ____________.
3.2.1.2. ___________________ _____________________ ____________.
3.2.1.3. ___________________ _____________________ ____________.
Продолжительность этапа: ___________________ __________________.
3.2.2. Второй этап. Содержание работ этапа:
3.2.2.1. ___________________ _____________________ ____________.
3.2.2.2. ___________________ _____________________ ____________.
3.2.2.3. ___________________ _____________________ ____________.
Продолжительность этапа: ___________________ __________________.
3.2.3. Третий этап. Содержание работ этапа:
3.2.3.1. Подписание Сторонами Протокола о реализации инвестиционного проекта.
Продолжительность этапа - не более _______ месяцев с даты утверждения акта Государственной комиссии по приемке результата инвестирования в эксплуатацию.
4. Обязательства Сторон
4.1. Арендодатель обязан:
4.1.1. Передать Арендатору по Акту приема-передачи Объект аренды (Приложение N ___) в течение ______ дней с момента подписания настоящего Договора Сторонами. Подписанный Акт приема-передачи прилагается к настоящему Договору и становится его неотъемлемым приложением.
4.1.2. В срок _____ дней рассматривать обращения Арендатора по вопросам изменения цели предоставления Объекта аренды.
Вариант. 4.1.3. Представить настоящий Договор на государственную регистрацию в регистрирующий орган в срок _____ дней после подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта аренды.
4.1.4. В ______ срок с момента приемки законченных строительством (реконструированных) объектов в эксплуатацию Государственной комиссией и при наличии необходимых документов, предусмотренных пп. 4.2.24.2 настоящего Договора, а также при отсутствии задолженности по арендной плате и другим платежам подписать Протокол о реализации инвестиционного проекта и выдать иные необходимые документы для подтверждения исполнения обязательств Арендатора по настоящему Договору.
4.1.5. Арендодатель не вправе вмешиваться в хозяйственную деятельность Арендатора, если она не противоречит условиям настоящего Договора и законодательству.
4.2. Арендатор обязан:
4.2.1. Принять по Акту приема-передачи Объект аренды в течение ______ дней с момента подписания настоящего Договора Сторонами.
4.2.2. Использовать Объект аренды исключительно в соответствии с целями, указанными в п. 1.2 настоящего Договора.
4.2.3. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Объекта аренды, экологической и санитарной обстановки на арендуемой и близлежащей территории.
4.2.4. Обеспечить Арендодателю, уполномоченным органам государственного контроля и надзора свободный доступ на Объект аренды для его осмотра и проверки соблюдения условий настоящего Договора.
4.2.5. Выполнять на Объекте аренды в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия содержания и эксплуатации городских подземных и наземных инженерных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и не препятствовать их обслуживанию.
4.2.6. Извещать Арендодателя и соответствующие государственные органы о всякой аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) Объекту аренды и находящимся на нем объектам, а также близлежащим участкам ущерб в течение суток с момента наступления такого события и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы и против дальнейшего разрушения или повреждения Объекта аренды и расположенных на нем объектов.
4.2.7. До начала выполнения строительных работ иметь следующие документы:
4.2.7.1. Необходимые для реализации инвестиционного проекта лицензии или, если Арендатор не выполняет самостоятельно работы, требующие лицензирования, заключенные договоры на выполнение этих работ с организациями, имеющими на них лицензии.
4.2.7.2. Комплект технических условий, необходимых для реализации проекта.
4.2.7.3. Архитектурно-планировочное (архитектурно-реставрационное) задание.
4.2.7.4. Разработанный и утвержденный в установленном порядке технический проект.
4.2.7.5. Разрешение на строительство и регистрацию проекта в Государственном архитектурно-строительном надзоре (ГАСН).
4.2.8. Установить на Объекте аренды в доступном для общего обозрения месте информационный щит с указанием наименования объекта инвестирования, целей инвестиционного проекта, номера настоящего Договора, реквизитов (наименование организации, адрес офиса, телефон, Ф.И.О. руководителя) Арендатора, генерального подрядчика и субподрядчиков по проведению работ на объекте, сроков начала и окончания проведения работ.
4.2.9. До начала строительных работ заключить договоры на обеспечение объекта инвестирования коммунальными услугами на период осуществления инвестиционного проекта. Обеспечить заключение договоров на оказание коммунальных услуг сданного в эксплуатацию результата инвестирования.
4.2.10. Обеспечить содержание и эксплуатацию объекта как во время осуществления инвестиционного проекта, так и по его завершении.
4.2.11. Обеспечить осуществление проектирования и строительства (реконструкции) в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, с соблюдением строительных норм и правил.
4.2.12. Обеспечить осуществление инженерно-технических мероприятий по охране окружающей среды и гражданской обороне в соответствии с действующими нормами при проектировании и строительстве объекта инвестирования.
4.2.13. В срок _____ дней с момента заключения настоящего Договора представить Арендодателю договор о страховании строительных рисков, заключенный между Арендатором и страховой организацией для получения Арендатором лицензии на осуществление строительной деятельности. В случае отсутствия у Арендатора названного договора в срок ____ дней с момента заключения настоящего Договора застраховать гражданско-правовую ответственность за причинение третьим лицам вреда, возникшего при осуществлении инвестиционного проекта на сумму не менее _______ МРОТ и представить соответствующий договор Арендодателю.
4.2.14. В случае реконструкции объектов, расположенных на Объекте аренды, в срок ____ дней с момента заключения настоящего Договора застраховать риск их случайной гибели в пользу Арендодателя на сумму не менее суммы, указанной в п. 2.2 настоящего Договора.
4.2.15. В течение ____ дней с момента заключения договоров страхования, предусмотренных п. п. 4.2.13 и 4.2.14 настоящего Договора, представить Арендодателю договор страхования (страховой полис).
4.2.16. Ежеквартально до _____ числа первого месяца следующего квартала представлять Арендодателю, в Комитет по строительству и территориальное управление ___________ административного района сведения по установленной форме об объемах выполненных работ за истекший квартал.
4.2.17. Обеспечить выполнение в срок графика осуществления инвестиционного проекта и перечисление денежных средств за право реализации инвестиционного проекта в соответствии с настоящим Договором.
4.2.18. В случае если инвестиционный проект предполагает создание на Объекте аренды многоквартирного дома, обеспечить создание товарищества собственников жилья до момента сдачи в эксплуатацию законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования с представлением Арендодателю соответствующих документов.
4.2.19. Нести ответственность за реализацию в полном объеме инвестиционного проекта независимо от привлечения к его исполнению дольщиков.
4.2.20. Исполнять обязательства перед дольщиками в соответствии с заключенными с ними договорами и действующим законодательством.
4.2.21. По требованию дольщиков обеспечить их документами, необходимыми для государственной регистрации прав дольщиков на результат инвестирования, если иное не предусмотрено договорами, заключенными Арендатором и дольщиками.
4.2.22. За свой счет обеспечить проведение необходимых землеустроительных работ (закрепление границ Объекта аренды в натуре с последующим составлением плана Объекта аренды и обозначением на нем границ Объекта аренды поворотными точками) и представить Арендодателю кадастровый план Объекта аренды, ведомость площадей по функциональному использованию по установленной форме, приказ Комитета по градостроительству и архитектуре об утверждении границ землепользования.
4.2.23. Арендодатель в одностороннем порядке в срок ____ дней производит перерасчет арендной платы в соответствии с уточненным размером площади Объекта аренды и функциональным использованием территории.
4.2.24. До оформления Протокола о реализации инвестиционного проекта:
4.2.24.1. В полном объеме на условиях Договора осуществить инвестиционный проект на Объекте аренды.
4.2.24.2. Представить Арендодателю следующие документы:
4.2.24.2.1. Акт Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования, утвержденный в установленном порядке.
4.2.24.2.2. Пакет технических документов, выданный Проектно-инвентаризационным бюро на законченный строительством (реконструированный) результат инвестирования (Технический паспорт, ведомость помещений и пр.).
4.2.24.2.3. Экономический протокол об исполнении инвестиционных условий либо справки об отсутствии задолженности по исполнению инвестиционных условий, выданные уполномоченным органом.
4.2.24.2.4. Иные необходимые документы, в случае если они предусмотрены условиями инвестиционного договора, установленные действующим законодательством и нормативно-правовыми актами.
4.2.24.2.5. Кадастровый план Объекта аренды, ведомость площадей по функциональному использованию по установленной форме, приказ Комитета по градостроительству и архитектуре об утверждении границ землепользования.
4.2.24.2.6. Сведения, подтверждающие исполнение Арендатором п. 4.2.9 настоящего Договора после реализации инвестиционного проекта (договоры об эксплуатации законченных строительством (реконструированных) объектов, расположенных на Объекте аренды, заключенные Арендатором со специализированными организациями).
4.2.25. Не передавать прав по настоящему Договору третьим лицам как в полном объеме, так и в части (в том числе в отношении частей Объекта аренды) без согласия Арендодателя.
4.2.26. Уведомлять Арендодателя о заключенных с дольщиками договорах с предоставлением их копий, а также информировать о юридическом статусе, фактическом местонахождении и иных реквизитах дольщиков в срок _____ дней со дня заключения договоров.
4.2.27. Арендатор не вправе без согласия Арендодателя:
4.2.27.1. Зарегистрировать в период реализации инвестиционного проекта право на объекты незавершенного строительства, расположенные на Объекте аренды.
4.2.27.2. В период действия настоящего Договора производить отчуждение объектов, расположенных на Объекте аренды (в том числе и не завершенных строительством), либо осуществлять их залог.
5. Финансовые условия
5.1. Арендная плата за Объект аренды составляет:
5.1.1. На период проектирования: с "__"___________ ____ г. по "__"___________ ____ г. составляет _________ (____________) рублей.
5.1.2. На период строительства (реконструкции): с "__"___________ ____ г. по "__"___________ ____ г. составляет ________ (____________) рублей.
5.2. В случае если Арендатор использует Объект аренды после вышеуказанной даты окончания строительства (реконструкции), арендная плата за Объект аренды составляет _________ (____________) рублей.
5.3. С момента приемки законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования либо его части в эксплуатацию Государственной комиссией арендная плата за Объект аренды с учетом функционального назначения результата инвестирования, установленного п. 1.2 настоящего Договора, составляет __________ (____________) рублей.
5.4. Арендная плата может быть пересчитана на основании ведомости по функциональному использованию Объекта аренды, что оформляется дополнительным соглашением к настоящему Договору.
5.5. Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально не позднее ____ числа следующего за оплачиваемым квартала путем перечисления средств на банковский счет Арендодателя, указанный в настоящем Договоре.
6. Ответственность Сторон и форс-мажорные обстоятельства
6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
6.2. В случае нарушения сроков передачи Объекта аренды Арендатор вправе потребовать уплаты штрафа (пени) в размере ___% от суммы арендной платы за каждый день просрочки.
6.3. В случае несвоевременного внесения арендной платы Арендатором Арендодатель вправе потребовать уплаты штрафа (пени) в размере ___% от не уплаченный в срок суммы за каждый день просрочки.
6.4. Уплата штрафов (пени) не освобождает Стороны от исполнения своих обязательств по настоящему Договору.
6.5. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
6.6. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 6.5 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.
6.7. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.
6.8. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 6.5 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
6.9. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 6.5 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
7. Разрешение споров
7.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров.
7.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
8. Срок действия Договора. Порядок изменения
и расторжения Договора
8.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его обеими Сторонами (вариант, если договор заключен на 1 год и более: государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке) и действует до "__"___________ ____ г.
Течение срока аренды по настоящему Договору наступает с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи.
8.2. Условия настоящего Договора могут быть изменены по взаимному согласию Сторон путем подписания письменного соглашения.
9. Заключительные положения
9.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
9.2. Стороны обязуются письменно извещать друг друга о смене реквизитов, адресов и иных существенных изменениях.
9.3. Настоящий Договор составлен в 2 (двух) (вариант: 3 (трех)) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон (вариант: и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).
9.4. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.
9.5. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
9.6. Приложение:
9.6.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "___"______ ____ г. N ___, подтверждающая право ______________ Арендодателя на Объект аренды (Приложение N ___).
9.6.2. Акт приема-передачи Объекта аренды (Приложение N ___).
10. Адреса и реквизиты Сторон
Арендатор: Арендодатель:
(наименование юридического лица) (наименование юридического лица)
Юридический/почтовый адрес: _____ Юридический/почтовый адрес: _____
___________________ _____________________ ____________________
ИНН/КПП ___________________ __ ИНН/КПП ___________________ __
ОГРН ___________________ _____ ОГРН ___________________ _____
ОКПО ___________________ _____ ОКПО ___________________ _____
Телефон: _________ Факс: ________ Телефон: _________ Факс: ________
Адрес электронной почты: _________ Адрес электронной почты: _________
Банковские реквизиты: ____________ Банковские реквизиты: ____________
___________________ _____________________ ____________________
Вариант.
___________________ ___ (Ф.И.О.)
Адрес: ___________________ _____
___________________ ___________
Паспортные данные: ______________
___________________ ___________
Телефон: ___________________ ___
Адрес электронной почты: _________
Счет ___________________ ______
Подписи Сторон
Арендатор: Арендодатель:
______ /_________ (подпись/Ф.И.О.) ______ /_________ (подпись/Ф.И.О.)
--------------------------------
Информация для сведения:
<1> В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства признается: здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
При этом согласно положениям ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).
Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016)).
Согласно ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
<2> С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
[an error occurred while processing this directive]