Вопрос: Организация 1 производила установку домофонов, заключая договоры с гражданами - жильцами многоквартирных домов. В дальнейшем организация 1 (принципал) заключила агентский договор с организацией 2 (агентом), согласно которому агент обязался производить сбор платежей с жильцов за обслуживание домофонов. Срок договора был согласован сторонами. В период действия агентского договора жильцы выбрали способ управления жилыми домами с помощью управляющей организации (УО). Правомерен ли отказ агента от исполнения договора в связи с тем, что плата за обслуживание домофонов должна перечисляться УО?
Ответ: Отказ организации-агента от исполнения договора с организацией, производящей установку домофонов, в соответствии с которым агент обязался производить сбор платежей с жильцов за обслуживание домофонов, правомерен. Действующее законодательство возлагает обязанность по сбору платежей за обслуживание домофонов на управляющие компании.
Обоснование: Статья 1005 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Статья 1010 ГК РФ предусматривает, что агентский договор прекращается вследствие: отказа одной из сторон от исполнения договора, заключенного без определения срока окончания его действия; смерти агента, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим; признания индивидуального предпринимателя, являющегося агентом, несостоятельным (банкротом).
Следовательно, вышеуказанные основания являются дополнительными к основаниям прекращения договора, содержащимся в общей части ГК РФ.
Части 2 и 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ предусматривают, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Одним из таковых является управление управляющей организацией.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, заключение договора с управляющей компанией создает права и обязанности у всех без исключения собственников.
Часть 1 ст. 36 ЖК РФ предусматривает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 3 ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), установлено, что в состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил N 491, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Следовательно, домофоны являются частью общего имущества жилого дома, так как представляют собой часть единой системы автоматического запирающего устройства дверей.
Часть 7 ст. 155 ЖК РФ устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации, за исключением случаев, предусмотренных ч. 7.1 ст. 155 и ст. 171 ЖК РФ. Подпунктом "д" п. 2 Правил N 491 в состав общего имущества включаются: механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Статья 154 ЖК РФ устанавливает, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
Таким образом, выбор жильцами способа управления, при котором обязанность по обеспечению многоквартирного дома ЖКУ переходит к управляющей организации, означает, что именно управляющая организация правомочна осуществлять взимание платы за пользование домофонами. Данный вывод подтверждается судебной практикой.
Так, в Постановлении от 23.08.2010 N А14-18537/2009/613/15 ФАС Центрального округа указал, что домофон как оборудование, находящееся в многоквартирном доме как за пределами, так и внутри жилых помещений и обслуживающее более одной квартиры, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, указанным в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. "д" п. 2 Правил N 491. Плата за содержание общего имущества в силу ч. 7 ст. 155 ЖК РФ вносится собственниками управляющей компании.
В Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013 N А09-2498/2013 было отмечено, что с момента выбора управляющей компании обеспечение населения коммунальными услугами и содержание общего имущества являются обязанностями одной управляющей компании. При этом управляющая компания оказывает данные услуги самостоятельно либо посредством привлечения третьих лиц.
ФАС Центрального округа, оставляя без изменений Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013 N А09-2498/2013, в Постановлении от 20.02.2014 N А09-2498/2013 отметил: учитывая, что в отношении спорных многоквартирных домов выбран в установленном порядке способ управления - управляющая организация, арбитражный суд обоснованно указал, что содержание, обслуживание и ремонт домофонного оборудования, являющегося общим имуществом дома, относятся к обязанностям управляющей организации, которая вправе включать в состав платы за коммунальные услуги и плату за пользование домофонным оборудованием. Суд поддержал вывод об отсутствии законных оснований для исполнения условий агентского договора в части проведения расчетов с населением за обслуживание домофонов в пользу принципала с момента избрания собственниками помещений спорных домов способа их управления и конкретных управляющих организаций.
Таким образом, исходя из условий вопроса отказ агента от исполнения договора правомерен.
Н.Н.Матюнина
Референт государственной
гражданской службы РФ
3 класса
14.11.2014
