Вопрос: Возможно ли на первом этаже жилого дома в жилом помещении разместить мастерскую по ремонту?
Ответ: В соответствии с п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
По общему правилу размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
В силу ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
В соответствии с ч. 2 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое не допускается в следующих случаях:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения или используется собственником (иным гражданином) в качестве места постоянного проживания;
- если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Следует отметить, что ч. 3 ст. 22 ЖК РФ установлено дополнительное ограничение для перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме. Такой перевод возможен только в случаях, если переводимое помещение расположено на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под помещением, переводимым в нежилое, не являются жилыми.
В соответствии с ч. 2 ст. 23 ЖК РФ для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее - заявитель) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, следующие документы:
1) заявление о переводе помещения в свободной форме;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) в случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки необходимо также представить подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Орган, осуществляющий перевод помещений, выдает расписку о получении документов с указанием их перечня и даты их получения. При этом он не вправе требовать представления других документов.
В течение 45 дней с момента принятия вышеуказанных документов орган, осуществляющий перевод помещений, принимает решение о переводе или об отказе в переводе помещения из жилого в нежилое. При этом следует отметить, что решение об отказе обязательно должно содержать ссылку на нарушение, из-за которого оно вынесено (ст. 24 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 5 ст. 23 ЖК РФ не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе орган, осуществляющий перевод помещений, выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, уведомление о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое помещение по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502. Одновременно с выдачей или направлением заявителю уведомления орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии вышеуказанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
В ч. 6 ст. 23 ЖК РФ отмечено, что в случае необходимости проведения перепланировки и (или) переустройства переводимого помещения и иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого уведомление органа, осуществляющего перевод, о переводе должно содержать требование о проведении таких работ и их перечень. Из этого следует, что указанное выше уведомление является основанием для проведения перепланировки или переустройства и дополнительно получать разрешение на эти работы не нужно.
Несмотря на то что помещение признано нежилым, на него распространяются все ограничения, установленные для использования жилых помещений, поскольку оно соседствует с таковыми.
В силу ч. 10 ст. 23, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Так, Санитарными эпидемиологическими правилами и нормативами "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" СанПиН 2.1.2.1002-00 (утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 15.12.2000) установлены требования к помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях, установлены допустимые уровни шума, вибрации, воздушного ультразвука, электромагнитных излучений радиочастотного диапазона, напряженность электрического поля промышленной частоты и т.п. Также следует учесть, что в жилых зданиях не допускается размещение объектов общественного назначения, оказывающих вредное воздействие на человека.
Таким образом, размещение на первом этаже жилого дома мастерской возможно, однако необходимо принять ряд мер: во-первых, помещение должно быть нежилым, во-вторых, в мастерской должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования, в том числе установленные СанПиН 2.1.2.1002-00.
О.С.Косыгина
ООО "ИК Ю-Софт"
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
06.04.2010
