Вопрос: Организация на основе договора купли-продажи приобрела нежилое помещение и заключила с муниципальным образованием договор аренды земельного участка, на котором расположен приобретенный объект. Через некоторое время в указанном здании произошел пожар. Предписаниями управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования предложено произвести демонтаж поврежденных пожаром частей и конструкций здания. Тем не менее организация приступила к мероприятиям по реконструкции поврежденного пожаром здания без соответствующего разрешения, на что было указано управлением архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования в соответствующем предписании, в котором организации повторно было предложено произвести демонтаж здания. Являются ли указанные работы по реконструкции поврежденного пожаром здания самовольным строительством?
Ответ: В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В связи с тем что объект недвижимости не был уничтожен полностью, право собственности организации на данное имущество не прекращено, а следовательно, организация не создает новый объект недвижимости, а реконструирует принадлежащий ей на праве собственности.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Следовательно, реконструкция здания, принадлежащего лицу на праве собственности, не является самовольной постройкой.
Указанная позиция подтверждается судебной практикой.
ФАС Центрального округа в Постановлении от 18.07.2007 N А08-1210/06-22 отказал в удовлетворении требований о сносе самовольной постройки, так как отсутствуют доказательства, свидетельствующие о полном уничтожении спорного объекта или его демонтажа, следовательно, лицо не создавало новый объект недвижимости, а реконструировало принадлежащий ему на праве собственности.
Таким образом, указанные работы по реконструкции поврежденного пожаром здания самовольным строительством не являются.
Ю.К.Борисов
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
12.02.2009
