Договор купли-продажи нежилого помещения, обремененного ипотекой (образец заполнения)
Договор N 58-54/2021
купли-продажи нежилого помещения
г. Брянск 23 января 2021 г.
ООО "Вектор", именуемое в дальнейшем "Продавец", в лице генерального директора Комарова Дмитрия Владимировича, действующего на основании Устава, с одной стороны и
ООО "Омега", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице генерального директора Смирнова Ильи Викторовича, действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя принадлежащее ему нежилое офисное помещение общей площадью 203,3 (двести три целых три десятых) кв. м, номер помещения 8, расположенное на первом этаже трехэтажного здания, по адресу: г. Брянск, ул. Авиаторов, д. 34, кадастровый номер 32:28:0032208:364442 (далее - Объект), а Покупатель - принять и оплатить его.
1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи от 16 сентября 2018 г., что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 30 сентября 2018 г. N 32-58-514789/1247 (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 21 января 2021 г. N 51478, Приложение N 2 <1>).
1.3. Объект оборудован системами отопления, электроснабжения, вентиляции и кондиционирования, охранной сигнализации, структурированной кабельной системой, телефонной сетью.
1.4. Продавец гарантирует, что передаваемый Объект полностью соответствует санитарным нормам, требованиям противопожарной безопасности, иным требованиям к нежилым помещениям, установленным действующим законодательством.
1.5. Продавец гарантирует, что Объект никому другому не продан, не заложен, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит, свободен от любых прав третьих лиц, кроме прямо указанных в настоящем Договоре.
1.6. В результате приобретения Объекта в соответствии с условиями настоящего Договора к Покупателю переходит соответствующая доля в праве общей собственности на общее имущество здания, кадастровый номер 32:28:0032208:3645, общей площадью 2 868,6 (две тысячи восемьсот шестьдесят восемь целых шесть десятых) кв. м (далее - здание), в котором находится передаваемый Объект, пропорциональная доле общей площади приобретаемого Объекта.
1.7. Объект расположен в здании на земельном участке размером 3 524 (три тысячи пятьсот двадцать четыре) кв. м, кадастровый номер 32:28:0032208:36, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов делового назначения, в том числе офисных центров, доля в праве общей долевой собственности на который принадлежит Продавцу на основании Договора купли-продажи от 16 сентября 2018 г., что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 30 сентября 2018 г. N 32-58-514789/1249 (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 21 января 2021 г. N 51468, Приложение N 3 <1>).
Покупателю передается указанная доля в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок, занятый зданием, в котором расположен Объект, и необходимый для его использования, пропорциональная доле общей площади приобретаемого Объекта в размере, принадлежащем Продавцу <2>.
1.8. Право собственности на Объект обременено ипотекой на основании Договора об ипотеке от 16 сентября 2018 г. N 458 (Приложение N 7), заключенного Продавцом с ООО "Икар", ИНН 7788998855 (далее - Залогодержатель), срок действия которой истекает 31 декабря 2023 г., что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от 30 сентября 2018 г. N 32-58-552458/1258 (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от 21 января 2021 г. N 51478).
Обременение ипотекой установлено в обеспечение исполнения Продавцом обязательств по Договору целевого займа от 16 сентября 2018 г. N 39-2018, заключенному с ООО "Икар", ИНН 7788998855.
1.9. Согласие Залогодержателя на отчуждение Продавцом Покупателю Объекта путем заключения Договора купли-продажи прилагается (Приложение N 8) <3>.
1.10. Покупатель становится на место залогодателя (Продавца) и несет все обязанности последнего по Договору об ипотеке от 16 сентября 2018 г. N 458, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (Продавцом).
Покупатель и Залогодержатель заключают соглашение о переводе долга по Договору целевого займа от 16 сентября 2018 г. N 39-2018, включая основную сумму долга в размере 7 000 000,00 (семь миллионов) руб., а также причитающиеся по указанному Договору целевого займа проценты.
2. Цена Объекта и порядок расчетов
2.1. Цена Объекта и доли в праве собственности на земельный участок, указанный в п. 1.7 настоящего Договора, подлежащая уплате Продавцу (цена Договора), составляет 7 000 000,00 (семь миллионов) руб., в том числе НДС 20%.
При этом цена Объекта составляет 3 000 000,00 (три миллиона) руб., в том числе НДС по ставке 20%, стоимость доли в праве собственности на земельный участок составляет 4 000 000,00 (четыре миллиона) руб., НДС не облагается в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации <4>.
При этом полная стоимость Объекта и доли в праве собственности на земельный участок, указанный в п. 1.7 настоящего Договора, с учетом суммы, подлежащей уплате Залогодержателю в соответствии с соглашением о переводе долга к Договору целевого займа от 16 сентября 2018 г. N 39-2018, составляет 14 000 000,00 (четырнадцать миллионов) руб., в том числе НДС 20%. Из них цена Объекта составляет 6 000 000,00 (шесть миллионов) руб., в том числе НДС по ставке 20%, стоимость доли в праве собственности на земельный участок составляет 8 000 000,00 (восемь миллионов) руб., НДС не облагается в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации.
2.2. Уплата цены Договора производится Покупателем в течение 3 (трех) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю.
2.3. Оплата производится Покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.
2.4. Датой оплаты считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.
2.5. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект, Стороны несут поровну в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
3. Передача Объекта
3.1. Продавец обязуется передать Покупателю Объект не позднее 31 января 2021 г.
Передача Объекта оформляется путем подписания Сторонами Передаточного акта (Приложение N 1, являющееся неотъемлемой частью настоящего Договора).
3.2. Покупатель до подписания Передаточного акта обязан произвести детальный осмотр Объекта. При выявлении недостатков Объекта Покупатель обязан указать об этом в Передаточном акте.
3.3. Переход права собственности на Объект от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.
3.4. Риск случайной гибели или повреждения Объекта до момента передачи Объекта Покупателю несет Продавец.
4. Права и обязанности Сторон
4.1. Продавец обязан:
4.1.1. До передачи Объекта Покупателю поддерживать его в технически исправном состоянии и нести имущественные риски, связанные с его гибелью и повреждением.
4.1.2. Оплачивать коммунальные платежи и услуги, установленные налоги и сборы до даты государственной регистрации перехода права собственности на Объект.
4.1.3. Своевременно передать документы, указанные в п. 4.3 настоящего Договора, и нести ответственность за их достоверность.
4.1.4. Передать Покупателю в собственность Объект по Передаточному акту (Приложение N 3).
4.1.5. Не обременять Объект правами третьих лиц.
4.1.6. Для регистрации перехода права собственности на Объект произвести необходимые действия.
Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, надлежаще оформленные документы на государственную регистрацию перехода права собственности на Объект в срок до 6 февраля 2021 г.
4.2. Покупатель обязан:
4.2.1. Уплатить цену Договора в размере и порядке, которые предусмотрены настоящим Договором.
4.2.2. Принять Объект на условиях, предусмотренных Договором.
4.2.3. Для регистрации перехода права собственности на Объект произвести необходимые действия.
Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию недвижимости, надлежаще оформленные документы на государственную регистрацию перехода права собственности на Объект в срок до 6 февраля 2021 г.
4.3. Продавец в течение 3 (трех) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора передает Покупателю следующие документы: справки об отсутствии задолженности за оказанные услуги.
4.4. В случае передачи Продавцом Покупателю Объекта, не соответствующего условиям настоящего Договора, если недостатки Объекта не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передан Объект ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков Объекта в срок не более 10 (десяти) рабочих дней с момента получения требования от Покупателя;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта.
4.5. В случае существенного нарушения требований к качеству Объекта (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
5. Ответственность Сторон
5.1. За нарушение Продавцом срока передачи Объекта, предусмотренного п. 3.1 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере 0,1% от цены Договора за каждый день просрочки.
5.2. За нарушение Покупателем срока уплаты цены Договора, предусмотренного п. 2.2 настоящего Договора, Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты пени в размере 0,1% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой Стороне убытки, вызванные задержкой регистрации, и уплатить по ее письменному требованию штраф в размере 50 000 (пятидесяти тысяч) руб.
5.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей, установленных настоящим Договором, Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
6. Разрешение споров
6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.
6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
7. Прочие условия
7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его заключения и действует до момента полного исполнения Сторонами принятых на себя обязательств.
7.2. Все приложения и дополнения к Договору, подписанные Сторонами, являются его неотъемлемыми частями.
7.3. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются нормами действующего законодательства Российской Федерации.
7.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и один экземпляр представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость.
7.5. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются приложения:
7.5.1. Передаточный акт (Приложение N 1).
7.5.2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на Объект от 21 января 2021 г. N 51478 (Приложение N 2).
7.5.3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок от 21 января 2021 г. N 51468 (Приложение N 3).
7.5.4. Технический план объекта (Приложение N 4).
7.5.5. Справка продавца о том, что сделка не является крупной сделкой (Приложение N 5).
7.5.6. Справка покупателя о том, что сделка не является крупной сделкой (Приложение N 6).
7.5.7. Договор об ипотеке от 16 сентября 2018 г. N 458 (Приложение N 7).
7.5.8. Согласие залогодержателя на отчуждение объекта (Приложение N 8).
8. Адреса и платежные реквизиты Сторон
Продавец: Покупатель:
общество с ограниченной ответственностью "Вектор" общество с ограниченной ответственностью "Омега"
Адрес: 123456, г. Брянск, ул. Строителей, д. 10, пом. 7 Адрес: 654321, г. Брянск, ул. Автозаводская, д. 14
Телефон/факс: +7 (482) 89-45-00 Телефон/факс: +7 (482) 21-25-58
Электронная почта: info@vektor.ru Электронная почта: info@omega.ru
ИНН 7788996655 ИНН 7788996767
КПП 7730350258 КПП 7730350146
ОГРН 1112223334455 ОГРН 1112223334466
Р/с 408 035 507 987 900 123 01 Р/с 408 035 507 987 900 123 02
в ООО "БАНК A" в ПАО "БАНК B"
К/с 301 018 106 0361 9000 258 К/с 301 018 106 0361 9000 147
БИК 042222786 БИК 042222785
Подписи Сторон
Продавец: Покупатель:
генеральный директор общества с ограниченной ответственностью "Вектор" генеральный директор общества с ограниченной ответственностью "Омега"
Комаров / Комаров Д.В. (подпись/Ф.И.О.) Смирнов / Смирнов И.В. (подпись/Ф.И.О.)
--------------------------------
Информация для сведения:
<1> С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
<2> В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. п. 2, 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
<3> В соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
<4> Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации в целях главы 21 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются объектом налогообложения операции по реализации земельных участков (долей в них).
[an error occurred while processing this directive]