Договор переуступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды (перенайма) земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности
Договор N _____
переуступки прав и обязанностей арендатора
по договору аренды земельного участка,
находящегося в государственной (муниципальной)
собственности <1>
г. ______________ "___"_________ ____ г.
___________________ ______ (наименование организации или Ф.И.О.) <2>, именуем__ в дальнейшем "Арендатор", в лице ___________________ (должность, Ф.И.О.), действующ__ на основании ____________________ (документ, подтверждающий полномочия), с одной стороны и
___________________ ______ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем "Новый арендатор", в лице __________________ (должность, Ф.И.О.), действующ__ на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), с другой стороны заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. По настоящему Договору Арендатор с согласия Арендодателя (вариант, если Договор аренды заключен на срок более пяти лет: предварительно уведомив Арендодателя <3>) обязуется передать Новому арендатору права и обязанности, предусмотренные Договором аренды земельного участка (свойства участка указаны в п. п. 1.2 - 1.15 настоящего Договора (далее - Участок)), заключенным между Арендатором и Арендодателем от "___"_________ ____ г. N _____ (далее - Договор аренды) по итогам торгов (Протокол от "___"_________ ____ г. N _____), а Новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.
1.2. Кадастровый план участка приводится в Приложении N _____, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора.
1.3. Участок находится в муниципальной (вариант: государственной) собственности.
1.4. Местонахождение Участка: ___________________ _____________.
1.5. Кадастровый номер Участка: ___________________ ___________.
1.6. Общая площадь Участка: ___________________ _______________.
1.7. Обременения Участка: ___________________ _________________.
1.8. Ограничения использования: ___________________ ___________.
1.9. Разрешенное использование: ___________________ ___________.
1.10. Разрешение на застройку Участка: ___________________ ____.
1.11. Сведения о согласовании мест размещения объектов: ______________.
1.12. Использование соседних земельных участков: _____________________.
1.13. Качественные свойства земли: ___________________ ________.
1.14. Иная информация: ___________________ ____________________.
1.15. Участок из оборота не изъят, его оборот не ограничен.
1.16. Арендатор передает имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды в течение _______ (________) дней с момента подписания настоящего Договора.
Передача прав и обязанностей оформляется Актом приема-передачи (Приложение N ___).
Вариант <4>. На основании настоящего Договора между Новым арендатором и Арендодателем оформляется новый договор аренды (вариант: дополнительное соглашение к действующему договору аренды о замене Арендатора на Нового арендатора). Новый договор аренды (вариант: дополнительное соглашение) подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
1.17. Арендатор гарантирует, что Участок не обременен правами третьих лиц, третьи лица не имеют преимущественного права его покупки, его права или права Арендодателя на Участок не оспариваются, он под арестом не находится, Арендатору ничего не известно о возможности изменения назначения использования Участка, о возможности изъятия Участка для государственных, муниципальных или публичных нужд.
1.18. Арендатор обязан передать Новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, а именно:
- Договор аренды участка от "___"_______ ____ г. N ___ со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью;
- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости от "___"_________ ____ г. N ___ (Приложение N ____ <5>);
- иные документы, имеющиеся у Арендатора и относящиеся к Договору, по которому происходит уступка прав.
Арендатор также обязан сообщить Новому арендатору все иные сведения, имеющие значение для осуществления Новым арендатором своих прав арендатора по указанному Договору аренды.
1.19. Арендатор несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим Договором документов и гарантирует наличие и передачу всех уступленных Новому арендатору прав и обязанностей.
2. Плата за переуступку. Арендная плата
2.1. Размер платы за переуступку права аренды Участка составляет ______ (__________) рублей, в том числе НДС ________% - _______ (_________) рублей (вариант: НДС не облагается на основании _________________).
2.2. Плата Новым арендатором вносится не позднее ___ (_________) дней с момента государственной регистрации нового договора аренды (вариант: дополнительного соглашения к действующему договору аренды о замене Арендатора на Нового арендатора) между Арендодателем и Новым арендатором путем перечисления указанной в п. 2.1 настоящего Договора суммы на счет Арендатора.
2.3. Арендная плата по Договору аренды N ______ составляет ________ (__________) рублей.
2.4. После переуступки прав и обязанностей от Арендатора к Новому арендатору размер арендной платы и порядок ее внесения сохраняются не менее одного года с момента подписания нового договора аренды (вариант: дополнительного соглашения к действующему договору аренды о замене Арендатора на Нового арендатора).
2.5. Помимо арендной платы Новый арендатор одновременно с первым платежом должен внести также обеспечительный платеж в размере _______ (__________) рублей <6>.
2.6. За счет обеспечительного платежа Арендодатель покрывает свои убытки, возникшие по вине Нового арендатора, а именно: ___________________ _____.
2.7. При прекращении Договора аренды обеспечительный платеж подлежит возврату Новому арендатору с учетом п. 2.6 Договора.
3. Переуступаемые права и обязанности Арендатора
3.1. Новый арендатор имеет право:
- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на Участке пресные подземные воды, а также закрытые водоемы в соответствии с законодательством Российской Федерации;
- иметь в собственности посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации;
- осуществлять другие права на использование Участка, предусмотренные законодательством Российской Федерации.
3.2. Новый арендатор обязуется:
- использовать Участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием способами, не наносящими вреда окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
- своевременно производить арендные платежи за землю, установленные п. 2.3 настоящего Договора;
- не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на земле;
- не нарушать права других землепользователей и природопользователей;
- выполнять иные требования, предусмотренные законодательством Российской Федерации о земле.
4. Права третьих лиц
4.1. В случае если выяснится, что Участок к моменту государственной регистрации нового договора аренды (вариант: дополнительного соглашения к договору аренды о замене Арендатора на Нового арендатора) был обременен правами третьих лиц, Новый арендатор имеет право потребовать уменьшения размера платы либо расторжения настоящего Договора.
4.2. При изъятии Участка у Нового арендатора указанными в п. 4.1 настоящего Договора третьими лицами по основаниям, возникшим до передачи ему прав аренды, Арендатор обязан возместить Новому арендатору понесенные последним убытки. Размер убытков определяется в размере рыночной стоимости Участка, которая будет существовать в момент предъявления прав на Участок третьими лицами.
5. Ответственность Сторон
5.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные таким неисполнением убытки.
5.2. В случае просрочки оплаты виновная Сторона уплачивает потерпевшей Стороне пени за каждый день просрочки в размере _____% от размера платежа, подлежащего уплате.
5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от передачи прав аренды и/или от государственной регистрации нового договора аренды (вариант: дополнительного соглашения к договору аренды о замене Арендатора на Нового арендатора), должна возместить другой Стороне убытки, вызванные задержкой передачи и/или государственной регистрации.
5.4. В случае если неисполнение или ненадлежащее исполнение одной Стороной настоящего Договора повлекло его досрочное прекращение и другая Сторона заключила взамен него аналогичный договор, потерпевшая Сторона вправе потребовать от виновной Стороны возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном Договоре, и ценой по условиям Договора, заключенного взамен прекращенного Договора.
5.5. Взыскание неустоек и возмещение убытков не освобождают Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.
5.6. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
6. Форс-мажор
6.1. В случае возникновения обстоятельств непреодолимой силы, которые не могли быть известны заранее и которые нельзя было предвидеть или предупредить их последствия (стихийные бедствия, военные действия, изменения законодательства и т.п.), Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение взятых на себя по Договору обязательств в части конкретных нарушений обязательств, вызванных наступлением обстоятельств непреодолимой силы.
6.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 6.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на исполнение Стороной своих обязательств по настоящему Договору.
6.3. В случае наступления обстоятельств, указанных в п. 6.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
6.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 6.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более ______ (_________) месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
7. Срок действия Договора
7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения ими обязательств по настоящему Договору или до расторжения настоящего Договора.
8. Разрешение споров
8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.
8.2. В случае если спорные вопросы не будут урегулированы в процессе переговоров, они разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
9. Заключительные положения
9.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями Сторон.
9.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме.
9.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
9.4. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, из которых один находится у Арендатора, второй - у Нового арендатора, а третий - у Арендодателя.
9.5. Приложение:
9.5.1. Копия Кадастрового плана земельного участка (Приложение N _____).
9.5.2. Акт приема-передачи участка от "___"_________ ____ г. N _____ (Приложение N _____).
9.5.3. Договор аренды между Арендодателем и Арендатором от "___"_________ ____ г. N _____ (Приложение N _____).
9.5.4. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "___"_________ ____ г. N _____ (Приложение N _____).
9.5.5. Уведомление Арендодателя о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (Приложение N _____).
10. Адреса и платежные реквизиты Сторон
Арендатор: Новый арендатор:
Наименование/Ф.И.О.: _____________ Наименование/Ф.И.О.: ____________
Юридический адрес: _____________ Юридический адрес: _____________
ОГРН/ОГРНИП _______ ОГРН/ОГРНИП _______
ИНН ___________________ ______ ИНН ___________________ ______
КПП ___________________ ______ КПП ___________________ ______
Р/с ___________________ _______ Р/с ___________________ _______
в ___________________ _________ в ___________________ _________
К/с ___________________ _______ К/с ___________________ _______
БИК ___________________ ______ БИК ___________________ ______
ОКПО ___________________ _____ ОКПО ___________________ ____
Вариант.
___________________ ____ (Ф.И.О.) ___________________ ____ (Ф.И.О.)
Адрес: ___________________ ____ Адрес: ___________________ ____
___________________ _____________________ __________________
Паспортные данные: _____________ Паспортные данные: _____________
___________________ _____________________ __________________
Телефон: ___________________ __ Телефон: ___________________ __
Адрес электронной почты: ________ Адрес электронной почты: ________
Счет ___________________ ______ Счет ___________________ ______
Подписи Сторон
Арендатор: Новый арендатор:
_______ /_______ (подпись/Ф.И.О.) _______ /_______ (подпись/Ф.И.О.)
Вариант, если Договор аренды заключен на срок менее пяти лет.
Согласовано:
Арендодатель: __________________
Наименование: __________________
Юридический адрес: _____________
ОГРН ___________________ _____
ИНН ___________________ ______
КПП ___________________ ______
______ /_________ (подпись/Ф.И.О.)
М.П.
--------------------------------
Информация для сведения:
<1> В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
По общему правилу, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако при системном толковании п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации можно сделать вывод, что нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.
Так, п. 5 ст. 22 Земельного кодекса установлено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.
С учетом вышеизложенного арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды, в том числе заключенному по результатам торгов, третьему лицу, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом или иными специальными федеральными законами (см. Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер, утвержденный Минэкономразвития России и опубликованный на сайте http://economy.gov.ru по состоянию на 24.12.2018; Письмо Минэкономразвития России от 24.04.2017 N ОГ-Д23-4755).
<2> Действующее законодательство предусматривает ряд ограничений в возможности арендатора передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. См., например, п. 5.1 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пп. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".
<3> При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия арендодателя при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
При этом при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем пять лет арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя (см. Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер, утвержденный Минэкономразвития России).
Как указал Пленум ВАС Российской Федерации в п. 16 Постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
Если в случаях, установленных ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Также Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абз. 2 п. 29 Постановления от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" указал, что по смыслу ст. ст. 392.3 и 391 Гражданского кодекса Российской Федерации если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например в случае, предусмотренном п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы по общему правилу несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (ст. 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).
<4> Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса при передаче арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
<5> С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
<6> В соответствии с п. 1 ст. 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).
[an error occurred while processing this directive]