Вопрос: Организации подписали договор купли-продажи здания магазина. До подачи документов на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности в здании происходит пожар, который делает невозможным его использование по назначению. Пожар произошел по вине третьих лиц, которые установлены.
Покупатель отказывается от исполнения договора и требует вернуть уплаченные средства, ссылаясь на то, что договор не зарегистрирован, а значит, не заключен.
Вправе ли покупатель в таком случае отказаться от договора и потребовать возврата денежных средств и на основании каких норм?
Может ли продавец зарегистрировать договор купли-продажи и переход права собственности на здание без участия покупателя?
Ответ: Покупатель не вправе отказываться от исполнения договора и требовать возврата денежных средств на основании того, что договор купли-продажи здания магазина не зарегистрирован, поскольку в Гражданском кодексе РФ отсутствует требование о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи здания магазина.
Аналогичной позиции придерживаются арбитражные суды.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю также не является основанием для признания недействительным договора купли-продажи здания магазина, заключенного между покупателем и продавцом.
После подписания договора и передачи владения зданием магазина покупателю последний будет считаться законным владельцем данного имущества и вправе потребовать от виновных третьих лиц возмещения ущерба, вызванного пожаром, произошедшим по их вине.
При этом продавец в силу п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе зарегистрировать переход права собственности на здание без участия покупателя в судебном порядке.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
В п. 1 ст. 130 ГК РФ указано, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
На основании п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, предприятия подлежит государственной регистрации.
Вместе с тем в ГК РФ отсутствует требование о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи здания магазина.
Таким образом, покупатель не вправе отказываться от исполнения договора и требовать возврата денежных средств на основании того, что договор не зарегистрирован, поскольку в ГК РФ отсутствует требование о необходимости государственной регистрации договора купли-продажи здания магазина.
В п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" суд отметил, что ГК РФ не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи здания. Включение сторонами в договор, не подлежащий государственной регистрации, условия о том, что он подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента государственной регистрации, противоречит нормам ГК РФ. Такое условие является ничтожным в силу требований ст. ст. 168 и 180 ГК РФ.
ФАС Московского округа в Постановлении от 09.12.2013 N Ф05-6912/2011 по делу N А40-115906/2009 пришел к выводу о том, что действующим законодательством не предусмотрена необходимость государственной регистрации договоров купли-продажи нежилых объектов недвижимости.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 10.12.2009 по делу N А21-5479/2009 указал, что государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи объектов недвижимости, а переход права собственности на недвижимое имущество. Аналогичный вывод содержится в Постановлении Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2008 N 17АП-2475/2008-ГК по делу N А71-10029/2007.
В соответствии с п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В п. 1 ст. 131 ГК РФ указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В силу п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
На основании ст. ст. 304, 305 ГК РФ лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Следовательно, после подписания договора и передачи владения зданием магазина покупателю последний является законным владельцем данного имущества и вправе потребовать от виновных третьих лиц устранения недостатков имущества, вызванных пожаром, произошедшим по их вине.
Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В силу указанной нормы продавец вправе зарегистрировать переход права собственности на здание без участия покупателя в судебном порядке.
П.Н.Зюков
Юридическая компания "Юново"
03.03.2014
