ДОГОВОР N _____
участия в долевом строительстве объекта
недвижимости (участник долевого
строительства получает долю в общей
собственности; с расширенным условием
о форс-мажоре)
г. ______________ "___"___________ ____ г.
_______________________, именуем__ в дальнейшем "Застройщик", в лице
(наименование)
_____________________, действующ__ на основании __________________________,
(должность, Ф.И.О.) (Устава, доверенности)
с одной стороны, и ______________________, именуем__ в дальнейшем "Участник
(наименование)
долевого строительства", в лице _____________________________, действующ___
(должность, Ф.И.О.)
на основании ____________________ _______________, с другой стороны, вместе
(Устава, доверенности)
именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Если в тексте настоящего Договора не указано иное, то термины и определения имеют следующие значения:
1.1. Застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности (или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного срочного пользования) земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для строительства (создания) на этом земельном участке объекта недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
1.2. Проектная декларация - информация о Застройщике и информация о проекте строительства. Оригинал проектной декларации хранит Застройщик.
1.2.1. Информация о Застройщике включает сведения:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения Застройщика, а также о режиме его работы;
2) о государственной регистрации Застройщика;
3) об учредителях (участниках) Застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени, отчества физического лица - учредителя (участника), а также процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в органе управления этого юридического лица;
4) о проектах строительства объектов недвижимости, в которых принимал участие Застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией и фактических сроков ввода их в эксплуатацию;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с законодательством Российской Федерации и связан с осуществлением Застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства объектов недвижимости;
6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.
1.2.2. Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий свои:
1) учредительные документы;
2) Лист записи Единого государственного реестра юридических лиц <1>, подтверждающий государственную регистрацию Застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности или (при осуществлении Застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета)) за фактический период предпринимательской деятельности либо (при применении Застройщиком упрощенной системы налогообложения) книги учета доходов и расходов Застройщика за указанный в настоящем пункте период;
5) аудиторское заключение за последний год осуществления Застройщиком предпринимательской деятельности.
Застройщик представляет документы, указанные в настоящем пункте, в подлинниках или в форме надлежащим образом заверенных копий.
1.2.3. Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать сведения:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах Застройщика на земельный участок (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости <2>, подтверждающая право собственности или право аренды Застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) Объекта долевого строительства, от "__"_______ _____ г. N ____), о собственнике земельного участка (в случае, если Застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, об элементах благоустройства;
4) о местоположении строящегося (создаваемого) объекта недвижимости и о его описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящегося (создаваемого) нежилого здания, а также об описании технических характеристик, указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений объекта недвижимости;
7) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося (создаваемого) объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
8) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию Застройщиком таких рисков;
9) о планируемой стоимости строительства (создания) объекта недвижимости;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);
11) о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору (сведения о договоре страхования или договоре поручительства, в том числе реквизиты соответствующего договора, сведения о поручителе или страховщике (наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, место нахождения), об объекте долевого строительства, в отношении которого заключен договор страхования или договор поручительства);
12) об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров долевого участия.
1.2.4. По требованию Участника долевого строительства Застройщик обязан представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство от "___"_______ ____ г. N _________;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства объекта недвижимости от "___"_______________ г. N ______;
3) заключение экспертизы проектной документации от "___" _______ ____ г. N _________ (если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом);
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения, от "___"_______ ____ г. N ______;
5) документы, подтверждающие права Застройщика на земельный участок.
1.3. Объект - ____________, общей площадью ____ кв. м, строительство которого будет осуществляться Застройщиком по адресу: ________________________.
1.4. Закон - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
2.1. Участник долевого строительства в соответствии с настоящим Договором принимает на себя обязательство направить денежные средства на строительство Объекта в порядке долевого участия в строительстве Объекта в размере и на условиях, предусмотренных настоящим Договором, а Застройщик обязуется собственными и/или привлеченными силами обеспечить создание указанного Объекта в соответствии с проектной документацией и после ввода Объекта в эксплуатацию передать обозначенную в настоящем Договоре долю в праве общей собственности на Объект Участнику долевого строительства.
2.2. На момент заключения настоящего Договора общая стоимость Объекта составляет согласно проектно-сметной документации ____________ (__________) рублей.
Указанная в настоящем пункте стоимость Объекта включает в себя стоимость строительства Объекта, коммуникаций и других инженерных сооружений, благоустройства прилегающей территории, стоимость природоохранных и иных необходимых работ, предусмотренных проектно-сметной и разрешительной документацией.
2.3. Стоимость доли в Объекте, которую уплачивает Участник долевого строительства, составляет _______ (___________) рублей - ___ от общей стоимости Объекта.
2.4. По окончании строительства и ввода Объекта в эксплуатацию Стороны получают право общей долевой собственности на Объект.
Доля Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект составляет ___% и представляет собой ___________, доля Застройщика - ___.
2.5. В соответствии с графиком работ Застройщик обязуется обеспечить ввод Объекта в эксплуатацию не позднее "___"__________ ____ г.
2.6. Производство строительных работ и использование земельного участка, расположенного по адресу: __________________, осуществляется на основании следующих документов:
- ____________________ ___________ __________________;
- ____________________ ___________ __________________;
- ____________________ ___________ __________________.
2.7. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта до его передачи Участнику долевого строительства по акту приема-передачи несет Застройщик.
3. ГАРАНТИИ ЗАСТРОЙЩИКА
3.1. Объект будет сдан в эксплуатацию и акт государственной комиссии будет подписан не позднее "__"________ ____ г.
3.2. Доля в Объекте будет передана Участнику долевого строительства не позднее "__"_________ ____ г.
4. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ СТОИМОСТИ ДОЛИ
4.1. Участник долевого строительства оплачивает цену своей доли в Объекте в размере, предусмотренном п. 2.3 настоящего Договора, и в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора (Приложение N ___).
4.2. Участник долевого строительства перечисляет денежные средства на расчетный счет Застройщика.
4.3. Цена Договора является окончательной и увеличению не подлежит. При недостатке уплаченных Участником долевого строительства денежных средств все расходы сверх цены Договора Застройщик несет самостоятельно.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
5.1. Застройщик принимает на себя следующие обязательства:
5.1.1. Обеспечить создание Объекта в точном соответствии с проектно-сметной документацией и в установленные графиком строительства (Приложение N ___) сроки и выполнение с привлечением подрядчиков всех работ по строительству Объекта в полном объеме и по благоустройству прилегающей территории по адресу: ______________________, включая все работы, предусмотренные документами по строительству, а также иные работы, не упомянутые в этих документах, но необходимые для сооружения Объекта и для его ввода в установленном законодательством порядке в эксплуатацию.
5.1.2. Контролировать ход работ по строительству Объекта.
5.1.3. Обеспечить сдачу Объекта в эксплуатацию, оформление соответствующей документации и передачу доли Объекта Участнику долевого строительства не позднее "___"_______ ____ года.
5.1.4. Сообщать Участнику долевого строительства по его требованию о ходе выполнения работ по строительству Объекта.
5.1.5. Не позднее _____ (_________) дней со дня подписания акта о вводе Объекта в эксплуатацию совершить все действия, необходимые для государственной регистрации права собственности <3> Участника долевого строительства на долю в общей собственности на Объект в ________________________.
Расходы по государственной регистрации права собственности на долю в общей собственности несет Участник долевого строительства.
5.1.6. Представлять интересы Участника долевого строительства, вытекающие из настоящего Договора, перед подрядчиком (подрядчиками) и соответствующими государственными органами, без доверенности вести общие дела по предмету настоящего Договора и заключать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.
5.1.7. Использовать денежные средства, полученные от Участника долевого строительства, по целевому назначению - на строительство Объекта.
5.1.8. Возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства по Договору, и уплатить проценты в случае признания сделки недействительной.
5.2. Участник долевого строительства принимает на себя следующие обязательства:
5.2.1. Вносить в счет участия в долевом строительстве денежные средства в соответствии с графиком платежей.
5.2.2. Нести затраты по содержанию и эксплуатации Объекта пропорционально размеру доли Участника долевого строительства в общей долевой собственности на Объект с момента ввода Объекта в эксплуатацию.
5.2.3. Использовать Объект в соответствии с его назначением.
5.2.4. При отсутствии выявленных Участником долевого строительства недостатков Объекта долевого строительства реализовать Объект долевого строительства в случае его неприемки или уклонения от его приемки Участником долевого строительства более ____ с момента получения уведомления Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче. Вырученные при этом денежные средства подлежат возврату Участнику за вычетом расходов Застройщика на реализацию Объекта долевого строительства.
5.3. Предварительное согласие Участника долевого строительства перед оформлением в собственность ему указанного Объекта не требуется. Оформление производится в соответствии с правоустанавливающими документами и настоящим Договором в установленном правовыми актами порядке.
5.4. Застройщик при заключении настоящего Договора представляет Участнику долевого строительства проектную документацию, отражающую планировку Объекта, характер и качество внутренней отделки Объекта и т.д.
5.5. Все изменения, предлагаемые Участником долевого строительства в части планировки Объекта, качества отделки, устанавливаемого оборудования, связанные с отступлением от проекта и влекущие за собой увеличение расходов, производятся за счет Участника долевого строительства и оформляются дополнительным соглашением.
5.6. Обо всех изменениях в платежных, почтовых и других реквизитах Стороны обязаны незамедлительно (в течение _____ (___________) дней) извещать друг друга.
5.7. Право собственности на Объект возникает у Участника долевого строительства с момента государственной регистрации указанного права в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке. Право собственности на Объект будет оформляться Застройщиком за счет средств Участника долевого строительства.
6. ГАРАНТИЙНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
6.1. Гарантийный срок для Объекта, за исключением технологического
и инженерного оборудования, входящего в состав такого Объекта, составляет
____________________ (______________) лет.
(не менее пяти лет)
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи Объекта долевого
строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования,
входящего в состав Объекта долевого строительства, Участнику долевого
строительства.
6.2. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование,
входящее в состав передаваемого Участникам долевого строительства Объекта
долевого строительства, составляет ____________ (__________) лет.
(не менее трех лет)
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого
передаточного акта.
7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
7.1. Стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
8. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
(ФОРС-МАЖОР)
8.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, таких как: наводнение, пожар, землетрясение и другие природные явления, а также война, военные действия, блокада, запретительные действия властей и акты государственных органов, а также ____________________ ___________ ______________________, возникших во время действия настоящего Договора, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
8.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 8.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по данному Договору.
8.3. Если Сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п. 8.2 настоящего Договора, она обязана возместить второй Стороне понесенные ею убытки.
8.4. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 8.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
8.5. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 8.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более ___________, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
9. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами в результате исполнения настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.
9.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд.
9.3. По вопросам, не урегулированным настоящим Договором и дополнительными соглашениями к нему, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
10. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА
10.1. Настоящий Договор может быть изменен или прекращен по письменному соглашению Сторон.
10.2. Застройщик не вправе отказываться в одностороннем порядке от исполнения обязательств по настоящему Договору.
10.3. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые должны быть подписаны Сторонами, скреплены печатями и зарегистрированы в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
11. ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ
11.1. В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по Договору с момента государственной регистрации Договора у Участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге:
- предоставленный для строительства Объекта земельный участок, принадлежащий Застройщику на праве собственности (вариант: на праве аренды или субаренды);
- строящийся на земельном участке Объект.
11.2. При государственной регистрации права собственности Застройщика на Объект такой считается находящимся в залоге у Участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности Застройщика на такой Объект.
11.3. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на Объект при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении Застройщика от государственной регистрации права собственности на Объект государственная регистрация права собственности на такой Объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску Участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
11.4. Если до заключения Застройщиком Договора с первым Участником долевого строительства имущество, указанное в п. 11.1 настоящего Договора, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств Застройщика, привлечение Застройщиком денежных средств Участников долевого строительства допускается в случае обеспечения Застройщиком исполнения своих обязательств по Договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
1) залогодержателем имущества, указанного в п. 11.1 настоящего Договора, является банк;
2) от указанного выше залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества, а также согласие на прекращение права залога на объект долевого строительства в случае подписания Сторонами передаточного акта.
3) целевой кредит на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с условиями договора, заключенного между Застройщиком и банком, может быть использован только на цели, указанные в пп. 1 - 9 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
11.5. После заключения Застройщиком Договора с Участником долевого строительства имущество, указанное в п. 11.1 настоящего Договора, в порядке последующего залога может передаваться банку (последующему залогодержателю) в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленного банком Застройщику на строительство Объекта, в состав которого входит Объект.
11.6. С момента подписания Сторонами передаточного акта о передаче Объекта право залога, возникшее на основании Договора, не распространяется на Объект.
11.7. К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Договора, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных Законом.
11.8. Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после:
1) наступления предусмотренного Договором срока передачи Застройщиком Объекта;
2) прекращения или приостановления строительства (создания) Объекта при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный Договором срок Объект не будет передан Участнику долевого строительства.
11.9. Взыскание на предмет залога может быть обращено в сроки, установленные п. 11.8 настоящего Договора, независимо от сроков исполнения Застройщиком обязательств перед залогодержателями.
11.10. Застройщик вправе страховать риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства по настоящему Договору.
12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
12.1. Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации <3> и действует до момента исполнения Сторонами обязательств по настоящему Договору.
12.2. Все приложения к настоящему Договору, согласованные и подписанные обеими Сторонами, а также зарегистрированные в установленном законодательством Российской Федерации порядке, являются его неотъемлемыми частями.
12.3. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один для органа, осуществляющего государственную регистрацию недвижимости.
12.4. По всем остальным вопросам, не урегулированным настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
12.5. Неотъемлемыми частями настоящего Договора являются приложения:
12.5.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "__"_______ _____ г. N ____ на земельный участок (Приложение N ___).
12.5.2. Лист записи Единого государственного реестра юридических лиц от "__"_______ _____ г. N ____ (Приложение N ___).
12.5.3. График платежей (Приложение N ___).
12.5.4. График строительства (Приложение N ___).
12.5.5. Проектно-сметная документация на Объект (Приложение N ___).
12.5.6. Разрешительная документация (Приложение N ___).
12.5.7. ____________________ _________________.
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Застройщик: Участник долевого строительства:
Наименование_______: ______________ Наименование/Ф.И.О.: _______________
Адрес: ____________________________ Адрес: _____________________________
____________________ ______________ ____________________ _______________
ОГРН/ОГРНИП _______________________ ОГРН/ОГРНИП ________________________
ИНН ____________________ __________ ИНН ____________________ ___________
КПП ____________________ __________ КПП ____________________ ___________
Р/с ____________________ __________ Р/с ____________________ ___________
в ____________________ ____________ в ____________________ _____________
К/с ____________________ __________ К/с ____________________ ___________
БИК ____________________ __________ БИК ____________________ ___________
ПОДПИСИ СТОРОН
Застройщик: Участник долевого строительства:
___________ /_____________ ___________ /_________________
(подпись) (Ф.И.О.) (подпись) (Ф.И.О.)
(М.П. <4>) (М.П. <4>)
--------------------------------
Информация для сведения:
<1> Факт внесения записи в реестр для лиц, зарегистрированных до 01.01.2017, подтверждается свидетельством о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя (Приказ ФНС России от 13.11.2012 N ММВ-7-6/843@), после 01.01.2017 - листом записи Единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей (Приказ ФНС России от 12.09.2016 N ММВ-7-14/481@).
<2> С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
<3> В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
<4> Согласно Федеральному закону от 06.04.2015 N 82-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены обязательности печати хозяйственных обществ" с 07.04.2015 хозяйственные общества не обязаны иметь печать.
