Договор купли-продажи недвижимости с опционом (опционный договор)
См. также: • Последние изменения: Договор купли-продажи недвижимого имущества • Последние изменения: Налогообложение по договору купли-продажи недвижимого имущества • Подборка форм: Договоры купли-продажи недвижимого имущества
См. данную форму в MS-Word.
Договор N _____
купли-продажи недвижимого имущества
г. ______________ "___"___________ ____ г.
____________________ __________ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем "Продавец", в лице __________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), с одной стороны и __________________________ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем "Покупатель", в лице ________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет Договора
1.1. В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец принимает на себя обязательство передать в собственность Покупателя по его письменному требованию недвижимое имущество общей площадью ________ кв. м в следующем составе (далее - Недвижимое имущество): ____________________ ___________ ___________________ (вид недвижимого имущества), находящееся по адресу: ____________________ ______________________ (этаж, помещение, комната), а Покупатель на условиях настоящего Договора вправе в течение _________________ (указать срок действия опциона) потребовать от Продавца передать Недвижимое имущество Покупателю и, в случае предъявления Продавцу указанного требования, обязуется принять и оплатить Недвижимое имущество.
1.1.1. Характеристики Недвижимого имущества:
Дата начала строительства: ____________________ _______________.
Дата окончания строительства: ____________________ ____________.
Дата ввода в эксплуатацию: ____________________ _______________.
Дата последней реконструкции, достройки, модернизации: ________.
Дата последнего капитального ремонта: _________________________.
Кадастровый номер: ____________________ _______________________.
Иные характеристики: ____________________ _____________________.
Фактическое состояние на момент заключения Договора - ___________________________.
1.1.2. Недвижимое имущество расположено на земельном участке площадью _____ кв. м, кадастровый номер __________, целевое назначение ___________________, разрешенное использование ___________________, принадлежащем Продавцу на праве ____________________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "__"__________ _____ г. N ____ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "__"___________ ____ г. N ______, Приложение N ____) <1>.
1.2. Одновременно с правом собственности на Недвижимое имущество к Покупателю переходит право ___________________________ (указать вид права) на земельный участок, указанный в п. 1.1.2 настоящего Договора <2>.
1.3. Недвижимое имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ___________________, что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от "__"__________ _____ г. N ____ (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от "___"_______________ _______ г. N ____ <1>).
1.4. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Недвижимое имущество не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
2. Цена Договора и порядок оплаты
2.1. За право заявить требование о передаче в собственность Покупателя Недвижимого имущества Покупатель уплачивает денежную сумму в размере ______________ (___________) рублей в срок __________________ (опционная премия). Выплата опционной премии не может считаться частью расчетов Сторон по уплате цены Недвижимого имущества, а также задатком или авансом <3>.
Если, несмотря на заявление Покупателя о реализации опциона, он не обеспечивает зачисление опционной премии на счет Продавца до предусмотренного Договором срока, опцион считается не реализованным Покупателем, а обязательства Продавца по опциону считаются прекращенными.
2.2. Выплата опционной премии осуществляется в следующем порядке: _________________________.
2.3. Стоимость Недвижимого имущества, передаваемого по настоящему Договору, составляет ________ (____________) рублей, в том числе НДС ___% - _____ (__________) рублей (вариант: НДС не облагается на основании _____________), и включает в себя ____________________ _____________ <4>.
2.4. Стоимость Недвижимого имущества уплачивается Покупателем единовременно, в течение _____ (__________) _________ (вариант: рабочих/календарных) дней с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи недвижимого имущества (вариант: государственной регистрации перехода права собственности / иное).
2.5. Уплата стоимости Недвижимого имущества производится Покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, указанный в ст. 9 настоящего Договора.
2.6. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Недвижимое имущество, Стороны несут поровну (вариант: несет Покупатель/Продавец) в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации).
2.7. Датой исполнения обязательств Покупателя по оплате считается дата ____________________ _____________________ (вариант: списания денежных средств с расчетного счета Покупателя / списания с корреспондентского счета банка Покупателя / зачисления денежных средств на расчетный счет Продавца / зачисления на корреспондентский счет банка Продавца).
3. Передача Недвижимого имущества
3.1. Продавец при условии своевременной выплаты Покупателем опционной премии обязан в срок ____ (_________) рабочих (вариант: календарных) дней с даты получения направленного в соответствии с условиями настоящего Договора письменного требования Покупателя передать Покупателю Недвижимое имущество по Акту приема-передачи, подписываемому обеими Сторонами.
Одновременно с Недвижимым имуществом Продавцом передаются следующие документы и принадлежности: ____________________ ____________.
3.2. В Акте приема-передачи указывается состояние Недвижимого имущества и его пригодность для использования по назначению, а также все выявленные Покупателем при осмотре недостатки Недвижимого имущества.
3.3. Право собственности на Недвижимое имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.
3.4. Риск случайной гибели или повреждения Недвижимого имущества до момента, определенного в п. 3.3 настоящего Договора (вариант: до момента передачи Недвижимого имущества Покупателю), несет Продавец.
3.5. С момента передачи принявшая Сторона принимает на себя обязательства по содержанию принятого Недвижимого имущества.
4. Права и обязанности Сторон
4.1. Продавец обязан:
4.1.1. Передать Покупателю на основании полученного письменного требования Покупателя Недвижимое имущество в порядке и сроки, которые установлены настоящим Договором, при условии своевременной выплаты Покупателем опционной премии.
4.1.2. Представить в орган государственной регистрации прав все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество, в срок не позднее __________________.
4.1.3. Предоставить Покупателю все сведения и информацию, связанные с передаваемым Недвижимым имуществом.
4.1.4. До передачи Недвижимого имущества погасить все обязательные платежи, связанные с владением и пользованием Недвижимым имуществом.
4.2. Покупатель вправе:
4.2.1. В срок, указанный в п. 1.1 настоящего Договора, направить Продавцу письменное требование о передаче в собственность Покупателя Недвижимого имущества (вариант, дополнительно: при условии наступления следующих обстоятельств: ___________________).
Покупатель направляет Продавцу письменное требование о передаче в собственность Покупателя Недвижимого имущества в следующем порядке: ___________________. В случае, если в установленный срок Покупатель не направит Продавцу вышеуказанное требование, то настоящий Договор прекращается.
В случае отказа Покупателя от осуществления указанного права опционная премия, выплаченная им Продавцу, не возвращается. (Вариант. Случаи и порядок возврата Покупателю опционной премии: ______________________.)
4.3. Покупатель обязан:
Вариант. 4.3.1. В порядке и сроки, которые установлены настоящим Договором, выплатить опционную премию.
4.3.2. Принять Недвижимое имущество по Акту приема-передачи в порядке и сроки, которые предусмотрены настоящим Договором.
4.3.3. Представить в орган государственной регистрации прав все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество, в срок не позднее __________________.
4.3.4. Уплатить цену Недвижимого имущества в сроки и порядке, которые предусмотрены настоящим Договором.
4.4. В случае передачи Продавцом Покупателю Недвижимого имущества, не соответствующего условиям настоящего Договора, если недостатки Недвижимого имущества не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передано Недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков Недвижимого имущества в срок не более ______ (_______________) календарных (вариант: рабочих) дней с момента ________________________;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков Недвижимого имущества.
4.5. В случае существенного нарушения требований к качеству Недвижимого имущества (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
5. Ответственность Сторон
5.1. За нарушение Продавцом срока передачи Недвижимого имущества Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере ____% от Цены Договора за каждый день просрочки.
5.2. За нарушение Покупателем срока уплаты цены Недвижимого имущества Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты пени в размере ____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
5.3. За нарушение Стороной срока представления документов, предусмотренного п. п. 4.1.2 и 4.3.3 настоящего Договора, другая Сторона вправе потребовать от нарушившей Стороны уплаты пени в размере ____% от цены Недвижимого имущества за каждый день просрочки.
5.4. За нарушение Продавцом срока устранения недостатков Недвижимого имущества, предусмотренного п. 4.4 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере ____% от цены Недвижимого имущества за каждый день просрочки.
5.5. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне _____________________________ (вариант: убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек / убытки в части, не покрытой предусмотренными Договором неустойками / только предусмотренные Договором неустойки).
5.6. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.
6. Разрешение споров
6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.
6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в суд в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.
7. Форс-мажор
7.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: ___________________ (запретительные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).
7.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ (__________) _________ (вариант: рабочих/календарных) дней уведомить об этом другую Сторону.
7.3. Документ, выданный ____________________ (Торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждая Сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке путем направления письменного уведомления другой Стороне.
8. Заключительные положения
8.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями Сторон и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.
8.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
8.3. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.
8.4. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и один - для органа государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимость.
8.5. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются приложения:
8.5.1. Акт приема-передачи (Приложение N ___).
8.5.2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на недвижимое имущество от "__"________ ____ г. N ___.
8.5.3. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок от "__"________ ____ г. N ___.
Вариант, дополнительно. 8.5.4. Согласие собственника земельного участка на продажу недвижимого имущества (Приложение N ____) <5>.
____________________ ___________ _______________.
9. Адреса и реквизиты Сторон
Продавец: Покупатель:
Наименование: _____________________ Наименование: ____________________
Адрес: ____________________________ Адрес: ___________________________
Телефон/факс: _____________________ Телефон/факс: ____________________
Электронная почта: ________________ Электронная почта: _______________
ОГРН ___________________________ ОГРН __________________________
ИНН ____________________________ ИНН ___________________________
КПП ____________________________ КПП ___________________________
Р/с ____________________ _________ Р/с _____________________________
в ____________________ ___________ в ____________________ __________
К/с ____________________ _________ К/с _____________________________
БИК _____________________________ БИК ____________________________
Вариант.
_________________________ (Ф.И.О.) ________________________ (Ф.И.О.)
Адрес: __________________________ Адрес: __________________________
____________________ ___________ ____________________ ___________
Паспортные данные: _______________ Паспортные данные: _______________
ОГРНИП ________________________ ОГРНИП ________________________
ИНН ___________________________ ИНН ___________________________
Телефон: ________________________ Телефон: ________________________
Адрес электронной почты: __________ Адрес электронной почты: __________
Счет ____________________________ Счет ____________________________
Подписи Сторон
Продавец: Покупатель:
____ /___________ (подпись/Ф.И.О.) ____ /___________ (подпись/Ф.И.О.)
--------------------------------
Информация для сведения:
<1> С 1 января 2017 г. государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
<2> В соответствии с п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
<3> Согласно п. п. 2, 3 ст. 429.3 Гражданского кодекса Российской Федерации за право заявить требование по опционному договору сторона уплачивает предусмотренную таким договором денежную сумму, за исключением случаев, если опционным договором, в том числе заключенным между коммерческими организациями, предусмотрена его безвозмездность либо если заключение такого договора обусловлено иным обязательством или иным охраняемым законом интересом, которые вытекают из отношений сторон.
При прекращении опционного договора платеж возврату не подлежит, если иное не предусмотрено опционным договором.
<4> Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. п. 1 и 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).
<5> В соответствии с абз. 1 п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
