Вопрос: В соответствии с условиями договора аренды здания арендодатель произвел капитальный ремонт объекта аренды. Однако вскоре после этого в данном здании по причинам, не зависящим от арендатора, произошел пожар, нанесший повреждение значительной части здания. Поскольку арендодатель не принял никаких мер к ликвидации последствий пожара, а связаться с ним не представлялось возможным, арендатор самостоятельно произвел новый капитальный ремонт для ликвидации последствий этого пожара. Вправе ли арендатор требовать возмещения своих затрат на данный капитальный ремонт?
Ответ: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
При этом нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
В силу п. 3.8 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1, к капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
Далее п. 2 ст. 616 ГК РФ обязывает арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно выводам судебной практики арендатор может провести капитальный ремонт и взыскать его стоимость с арендодателя, если ремонт был необходим для устранения последствий пожара (см. Постановление ФАС Московского округа от 14.11.2007 N КГ-А40/11543-07).
Таким образом, арендатор вправе требовать возмещения своих затрат на данный капитальный ремонт.
В.В.Половинка
Минфин России
25.06.2010
