Вопрос: По условиям договора аренды арендатор обязан обеспечить пожарную безопасность здания. Как показала проверка, проведенная органом пожарной охраны, огнетушители, необходимые для выполнения обязательства, были нефункциональны. Арендодатель по суду потребовал от арендатора расторжения договора за ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором. При этом он не направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства и предложение о расторжении договора. Правомерно ли требование арендодателя?
Ответ: Требование арендодателя о расторжении договора за ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором аренды, в связи с тем что огнетушители арендатора оказались при проверке нефункциональными, неправомерно, если арендодатель не направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства и предложение о расторжении договора.
Обоснование: На основании ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Как предусмотрено ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов.
В соответствии с ч. 1 ст. 105 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" переносные и передвижные огнетушители должны обеспечивать тушение пожара одним человеком на площади, указанной в технической документации организации-изготовителя.
Поскольку приобретенные арендатором огнетушители оказались нефункциональными, можно заключить, что арендатор не выполнил своей обязанности по обеспечению противопожарной безопасности здания.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ (ч. 2 ст. 619 ГК РФ).
Как следует из содержания п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Вместе с тем согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из содержания указанной статьи следует, что данная норма распространяется на все случаи расторжения договора по инициативе арендодателя.
В силу п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Как установлено п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Соответственно, заявление в суд с требованием о расторжении договора при несоблюдении положений ст. ст. 619 и 452 ГК РФ является неправомерным.
Данная позиция подтверждается выводами судебной практики (см. Постановления ФАС Поволжского округа от 05.07.2010 N А49-9435/2009 и Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2007, 21.02.2007 N А41-К1-22783/06).
В.В.Половинка
Минфин России
13.11.2010
